Verhuurders van woonruimte worden regelmatig geconfronteerd met illegale hennepkwekerijen. Brandgevaar, wateroverlast, stank en schade aan woningen als gevolg van hennepteelt zorgt in woonwijken voor grote overlast. In dit artikel zullen de gevolgen van de sluiting van een woning op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet centraal staan.
Sluiting van een woning
Op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet heeft de burgemeester een vergaande bevoegdheid om een last onder bestuursdwang op te leggen in het geval sprake is van een woning waarin soft- of harddrugs worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn. Het opleggen van een last onder bestuursdwang bestaat uit het (tijdelijk) sluiten van de woning. Doordat de handel in drugs veelal een groot probleem vormt, is het noodzakelijk om een woning te sluiten om deze te onttrekken uit het drugscircuit. Het opleggen van de last onder bestuursdwang heeft dan ook als doel om de openbare orde te herstellen.
Gevolgen van sluiting
Indien de burgemeester over gaat tot sluiting van de woning zal dit doorgaans voor een bepaalde periode zijn. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de gemeente waar de overtreding van de Opiumwet heeft plaatsgevonden, varieert de sluiting tussen de drie en twaalf maanden. Het gevolg is dat de woning door niemand mag worden betreden. In het geval van een verhuurde woning die gesloten wordt, betekent dit dat de huurder het gehuurde dient te verlaten gedurende deze periode en niet in de woning mag verblijven. Ook voor de verhuurder geldt dat hij gedurende deze periode de gesloten woning niet mag betreden en/of verhuren. De verhuurder mist dan ook tijdens de sluitingsperiode huurinkomsten. Daar staat tegenover dat de verhuurder de huurovereenkomst (buitengerechtelijk) kan ontbinden. Dit onderwerp zal in het volgende artikel aan bod komen. Daarnaast loopt de verhuurder het risico op strafrechtelijke vervolging en kan hij door de gemeente aansprakelijk worden gesteld voor de kosten van het uitvoeren van de bestuursdwang. Het strafrechtelijk risico zal buiten beschouwing worden gelaten.
Kostenverhaal naar aanleiding van bestuursdwang
Op grond van artikel 5:25 van de Algemene wet bestuursrecht geschiedt de uitvoering van een last onder bestuursdwang op kosten van de overtreder, tenzij deze kosten redelijkerwijze niet of niet geheel voor zijn rekening behoren te komen. Het betreft in dit geval het verhaal van de feitelijke kosten die de gemeente maakt bij de ontmanteling en het opruimen van een hennepkwekerij. Uit jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) volgt dat de eigenaar/verhuurder van een pand waarin een hennepkwekerij wordt aangetroffen in het algemeen als overtreder wordt aangemerkt indien hij wist of redelijkerwijs had kunnen weten dat in het pand een hennepkwekerij aanwezig was (ECLI:NL:RVS:2012:BW6936). Van de verhuurder mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte laat informeren over het gebruik van het verhuurde door de huurder. Het enkele feit dat aan de buitenkant van het pand niet te zien is dat daarin zich een hennepkwekerij bevindt, is niet voldoende om aan te nemen dat de verhuurder voldaan heeft aan zijn zorgplicht om zich te laten informeren over het gebruik van de verhuurde woning.
Het is aan de verhuurder om aan de hand van concrete gegevens aan te tonen dat hij niet wist of kon weten dat het verhuurde als hennepkwekerij werd gebruikt en hij zich dus voldoende heeft laten informeren over het werkelijke gebruik van de verhuurde woning. Het is een verhuurder dan ook aan te raden om voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst en gedurende de huurperiode zorgvuldig de gegevens van de verhuurde woning en de huurder te verzamelen en bij te houden. Denk hierbij aan een kopie van het identiteitsbewijs van de huurder, een salarisstrook en/of werkgeversverklaring en een uittreksel uit het GBA waaruit blijkt dat de huurder ook daadwerkelijk op het adres van de gehuurde woning staat ingeschreven. Ook is de wijze van betaling van de huurprijs een factor die van belang is of de verhuurder als overtreder kan worden aangemerkt. Daarnaast is het aan te bevelen om tijdens de huurperiode zo nu en dan de gehuurde woning te controleren. Het niet aanwezig zijn van uiterlijke kenmerken aan de buitenkant van het pand zegt immers niets. Uit de jurisprudentie volgt tot slot dat van een professionele verhuurder meer wordt verwacht dan van een niet-professionele verhuurder.
Schadeverhaal door netbeheerders
Indien sprake is van een illegale hennepkwekerij, is daarnaast vaak sprake van het illegaal aftappen van stroom. De illegale stroomafname is een schadepost voor de netbeheerder. Nu de stroom niet via de meter is afgenomen, zijn het de netbeheerders die schade leiden, omdat zij de illegaal afgetapte stroom niet eerst aan een energieleverancier hebben kunnen verkopen. Het komt dan ook voor dat de netbeheerder de verhuurder aanspreekt voor de illegaal afgetapte stroom. Dit lijkt onredelijk, omdat het niet de verhuurder is die de elektriciteit illegaal heeft afgetapt. Uit de rechtspraak blijkt echter dat het niet uitmaakt wie de stroom heeft afgetapt, maar wie de contractant is van de netbeheerder. Dit heeft tot gevolg dat indien een verhuurder contractant is, hij aangesproken kan worden voor de illegaal afgetapte elektriciteit. Op de verhuurder rust een zorgplicht om erop toe te zien dat de huurder niet illegaal stroom aftapt.
Om risicoaansprakelijkheid te voorkomen is het voor de verhuurder raadzaam om na te gaan aan wie hij zijn pand verhuurd, maar ook om tussentijds het verhuurde regelmatig te controleren. Daarnaast is er nog de mogelijkheid om met de huurder overeen te komen dat hij zelf een aansluiting met de netbeheerder realiseert. In dat geval is de huurder zelf de contractant en kan de beheerder zich slechts tot de huurder wenden voor verhaal van de schade als gevolg van illegaal afgetapte stroom.
Afronding
Uit het voorgaande blijkt dat de sluiting van een woning bij ontdekking van een hennepkwekerij tot verschillende gevolgen leidt. Zo hebben de huurder en verhuurder geen toegang tot de gesloten woning, met als gevolg dat zij respectievelijk van het gehuurde geen gebruik kunnen maken en huurinkomsten mislopen. Daarnaast bestaat het risico dat de kosten voor de uitvoering van de bestuursdwang en schade als gevolg van illegaal afgetapte stroom op de verhuurder zullen worden verhaald. Om deze risicoaansprakelijkheid te voorkomen is het voor de verhuurder raadzaam om er zorg voor te dragen dat hij zich laat informeren over het gebruik van het verhuurde, dat hij weet aan wie hij zijn pand verhuurd en om regelmatig de woning te controleren. In het volgende artikel van deze reeks zal ik stil staan bij de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek.Meer weten? Neem gerust contact met ons op.