De wettelijke minimale reservering
De vereniging van eigenaars (hierna te noemen: VvE) voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementsgebouw. Conform artikel 5:126 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW) houdt de VvE een reservefonds in stand ter bestrijding van andere kosten dan de jaarlijkse onderhoudskosten. Bij verplichtstelling van het reservefonds is geen minimale hoogte van de reservering opgenomen in het BW. Uit onderzoek is echter gebleken dat minimaal de helft van de VvE’s in Nederland onvoldoende reserveert om het benodigde onderhoud en vernieuwingen uit te voeren. Om onder andere deze reden zal op 1 januari 2018 de Wet verbetering functioneren Verenging van Eigenaars in werking treden. Daarnaast maakt de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars het mogelijk voor VvE’s een geldlening aan te gaan. In deel twee zal nader in worden gegaan op de geldlening.
Verplicht reservefonds twee mogelijkheden
Omdat het onderhoud per appartementsgebouw in Nederland zeer verschillend is, heeft de wetgever ervoor gekozen om VvE’s van voor bewoning bestemde gebouwen twee mogelijkheden te geven om te voldoen aan de verplichte minimale reservering per jaar. Gekozen is voor de optie om of te reserveren op basis van een gebouwspecifiek meerjarig onderhoudsplan (hierna te noemen: MJOP) of op basis van een algemeen verplicht percentage van de herbouwwaarde van het appartementsgebouw.
Meerjarig onderhoudsplan
Een MJOP is een onderhoudsplan vastgesteld door de vergadering van eigenaars voor een minimale periode van de komende tien jaar waarin precies is opgenomen welke onderhouds- en herstelwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden en welke duurzaamheidsmaatregelen de VvE zal nemen. Daarnaast is opgenomen wanneer deze werkzaamheden plaats moeten vinden en wat de kosten van de werkzaamheden zullen zijn. Conform de vastgestelde bedragen zal de VvE berekenen welk bedrag per jaar gereserveerd dient te worden in een reservefonds.
Herbouwwaarde
De wet kent geen algemene verplichting voor het opstellen van een MJOP. Deze verplichting zou in ieder geval voor kleine VvE’s ook meer lasten tot gevolg kunnen hebben. Om die reden is door de wetgever de mogelijkheid opgenomen om per jaar 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementsgebouw te reserveren in het reservefonds. De wetgever heeft hierbij gekozen voor de herbouwwaarde, omdat deze een goede indicatie geeft van de kosten die gemaakt moeten worden om een gebouw in goede staat te houden. Bovendien is een VvE verplicht om op grond van artikel 5:136 BW een brand- en opstalverzekering af te sluiten waarbij ook standaard de herbouwwaarde is opgenomen op het polisblad. Voor de brand- en opstalverzekering wordt de herbouwwaarde telkens geactualiseerd, zodat aansluiting bij deze herbouwwaarde een goede maatstaf vormt voor de minimale jaarlijkse reservering, aldus de wetgever in de memorie van toelichting bij de Wet verbetering functioneren VvE.
Afwijken wettelijke verplichting
Conform het nieuwe artikel 5:126 derde lid BW dient de minimale jaarlijkse bijdrage gestort te worden op een afzonderlijke betaal- of spaarrekening ten name van de VvE. Tijdens de parlementaire behandeling van het wetsvoorstel is het zogeheten amendement Ronnes aangenomen dat afwijking van deze stortingsverplichting mogelijk maakt. De nieuwe norm zal vanaf 1 januari 2018 zijn dat een VvE die uitsluitend of voornamelijk uit woningen bestaat, geld dient te storten op een bankrekening van de VvE. Slechts bij splitsingsreglement, bij een besluit van de vergadering van de VvE genomen met een meerderheid van tenminste vier vijfde van het aantal stemmen, of als een bankgarantie wordt afgegeven door de bank ten name van de VvE ten behoeve van de bijdragen in het reservefonds, kan van de stortingsverplichting worden afgeweken. De afwijkingsmogelijkheid is vooral een tegemoetkoming richting kleine VvE’s en verhuurders om hen niet onnodig te belasten met de stortingsverplichting. Leden van kleine VvE’s maken vaak in goed overleg afspraken over reserveringen ten behoeve van het onderhoud en grote woningverhuurders kunnen er wegens bedrijfseconomische redenen belang bij hebben om geen bijdragen te hoeven storten op de rekening van de VvE.
Overgangsrecht
De Wet verbetering functioneren VvE zal op 1 januari 2018 in werking treden. Alle VvE’s opgericht op of na 1 januari 2018 zijn direct gehouden aan deze nieuwe wettelijke bepalingen en dienen vanaf 2018 te voldoen aan de vastgestelde minimale reservering per jaar. Voor bestaande VvE’s die nog niet een jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds storten, is in de wet een overgangsbepaling opgenomen van drie jaar. Deze VvE’s krijgen drie jaar de tijd om ook de verplichte minimale reservering te realiseren en hiermee volgens de wetgever voldoende tijd om de jaarlijkse bijdrage van de leden geleidelijk te verhogen.
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen over het door uw VvE te reserveren bedrag of de Wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars? Onze advocaten en juristen staan u graag te woord. Neem gerust contact met ons op!
AVC Advocaten, mr. I. Roseboom