De mogelijkheid tot het aangaan van een geldlening
Op 1 januari 2018 zal de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars in werking treden. In het eerste deel van deze bijdrage heb ik stil gestaan bij de wettelijke verplichting om minimaal een vastgesteld bedrag per jaar te reserveren in een reservefonds voor het onderhoud en vernieuwingen van het appartementsgebouw. Naast deze wettelijke verplichting maakt de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars het voor een Vereniging van Eigenaars (hierna: ”VvE”) mogelijk om een overeenkomst van geldlening aan te gaan.
Achtergrond
Op dit moment bestaat er in de praktijk zowel bij banken als bij VvE’s veel onduidelijkheid of het afsluiten van leningen door VvE’s is toegestaan. Het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bevat geen verbodsbepaling voor het aangaan van een geldlening door een VvE. Toch zijn banken enerzijds terughoudend bij het verstrekken van een lening omdat deze mogelijk nietig, dan wel door de VvE vernietigbaar is, anderzijds zijn VvE’s terughoudend in het afsluiten van leningen, omdat de individuele leden van de VvE hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de VvE. Ondanks deze onzekerheid is het de wetgever gebleken dat VvE’s wel behoefte hebben aan de mogelijkheid voor externe financiering voor het bekostigen van (onverwacht) noodzakelijk onderhoud of om over te gaan tot het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen.
Wetswijziging
Om de onzekerheid bij banken en VvE’s weg te nemen zal na inwerkingtreding van de Wet verbeteren functioneren vereniging van eigenaars in artikel 5:126 BW in het vernieuwde vierde lid worden bepaald dat tenzij uitdrukkelijk uit het splitsingsreglement anders volgt, een VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan.
De bevoegdheid om een geldlening aan te gaan kan in het splitsingsreglement worden uitgesloten of worden beperkt. Hierbij valt te denken aan de beperking dat een VvE uitsluitend voor onderhouds- of verduurzamingsdoeleinden een geldlening aan mag gaan. Daarnaast kan in het splitsingsreglement worden opgenomen dat voor een besluit tot het aangaan van een geldlening een gekwalificeerde meerderheid van stemmen nodig is.
Aansprakelijkheid conform breukdeel
In artikel 5:113 tweede lid BW is bepaald dat de leden van de VvE voor een gelijk deel, of voor zover het splitsingsreglement een andere verhouding bepaald, bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren. In het derde lid van artikel 5:113 BW is daaraan toegevoegd dat wanneer de schuld van de VvE deelbaar is, de leden iedeeren hoofdelijk verbonden zijn voor dezelfde verhouding als opgenomen in het tweede lid van artikel 5:113 BW.
Bij inwerkingtreding van de Wet verbeteren functioneren VvE’s zal artikel 5:113 BW worden gewijzigd. Aan het artikel wordt een zesde lid toegevoegd dat bepaalt dat de schuld voortvloeiende uit een geldlening aangegaan door de VvE aan te merken is als deelbaar. Dit heeft tot gevolg dat conform artikel 5:113 derde lid BW de individuele leden van de VvE slechts aansprakelijk zijn voor hun eigen breukdeel in de gemeenschap. De individuele leden zijn dus niet meer hoofdelijke aansprakelijk voor de gehele geldlening jegens de schuldeiser.
Aansprakelijkheid na overdracht appartementsrecht
Naast het voorgaande is in het huidige artikel 5:113 vijfde lid BW bepaald dat de appartementseigenaar die ten tijde van het aangaan van een schuld door de VvE eigenaar was aan deze schuld verbonden blijft zelfs na de verkoop van zijn appartementsrecht, zij het voor zijn breukdeel indien sprake is van een deelbare prestatie. De Wet verbeteren functioneren VvE zal aan het vijfde lid van artikel 5:113 BW toevoegen dat wanneer de schuld van de VvE een geldlening betreft in de zin van artikel 5:126 vierde lid BW (nieuw) de aansprakelijkheid voor deze schuld overgaat op de verkrijger onder bijzondere titel, mits de notaris bij de overdracht van het appartementsrecht opgave heeft gedaan van deze schuld.
In artikel 5:122 vijfde lid BW zal worden toegevoegd dat de notaris bij de overdracht van het appartementsrecht opgave doet van hetgeen de nieuwe appartementsrechteigenaar aan de VvE aan bijdragen verschuldigd zal zijn en van hetgeen waarvoor de nieuwe eigenaar op de dag van de overdracht aansprakelijk is. De nieuwe eigenaar is jegens de VvE of een derde aansprakelijk tot het bedrag door de notaris opgegeven. Bovendien zal de notaris vanaf 1 januari 2018 conform artikel 5:1226 zesde lid BW (nieuw) opgave doen van de omvang van het reservefonds en de schulden van de VvE.
Overgangsrecht
Ook ten aanzien van de mogelijkheid tot het aangaan van een geldleningsovereenkomst door een VvE heeft de wetgever een overgangsregeling opgenomen in de Wet verbeteren functioneren VvE. De regeling bepaalt dat de huidige artikelen 5:113 vijfde en zesde lid en 5:122 tweede lid BW van toepassing blijven op rechtsverhoudingen tussen VvE’s en derden die voor 1 januari 2018 een overeenkomst van geldlening hebben gesloten. Dit betekent dat appartementseigenaren die op dit moment aansprakelijk zijn voor een geldlening van de VvE, dit ook blijven indien zij hun appartementsrecht na 1 januari 2018 verkopen. De aansprakelijkheid van de huidige appartementseigenaar gaat dan ook niet automatisch over op de verkrijger van het appartementsrecht. Bovendien is deze aansprakelijkheid niet beperkt tot zijn aandeel in de splitsing.
Afronding
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen over de mogelijkheid tot het aangaan van een overeenkomst van geldlening door uw VvE? Onze advocaten en juristen staan u graag te woord. Neem gerust contact met ons op!
AVC Advocaten, mr. I. Roseboom