In januari van dit jaar schreef ik, dat ondanks dat een huurster tekort was geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de tekortkoming in beginsel een ontruiming van het gehuurde zou rechtvaardigen, zij van de kantonrechter toch een tweede kans heeft gekregen. De verhuurder kon zich niet met dit oordeel verenigen en heeft in hoger beroep alsnog gelijk gekregen. De huurster dient de woning alsnog te ontruimen.
Tweede kans voor huurster
De huurster was door de kantonrechter op 5 januari 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:47) voorwaardelijk veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De huurster had haar woning zonder toestemming van de verhuurder in gebruik gegeven aan een derde. Deze derde heeft vervolgens een hennepkwekerij opgezet in het gehuurde. Ondanks dat de huurster niet op de hoogte was van deze hennepkwekerij, werd zij wel verantwoordelijk geacht voor de gedragingen van de derde die met haar toestemming gebruik maakte van de woning en daar een hennepkwekerij heeft opgezegd. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel de ontruiming. De kantonrechter achtte het echter aannemelijk dat sprake was van slechts een eenmalige misstap en gaf de huurster een tweede kans, mede omdat aan een ontruiming ernstige gevolgen verbonden zijn. De huurster werd voorwaardelijk veroordeeld tot ontruiming van de woning, hetgeen betekende dat de verhuurder enkel aanspraak kon maken op deze veroordeling indien de huurster binnen een jaar nogmaals tekort zou schieten in enige bepaling uit de huurovereenkomst.
Alsnog onvoorwaardelijke ontruiming
De verhuurder heeft tegen de voorwaardelijke ontruiming hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam. Het hoger beroep van de verhuurder strekte ertoe dat de ontruimingsvordering alsnog onvoorwaardelijk toe te wijzen. Bij arrest van 7 augustus 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2847) heeft het gerechtshof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de ontruiming alsnog onvoorwaardelijk toegewezen. Het gerechtshof overwoog daartoe het volgende.
Allereerst heeft het gerechtshof overwogen dat ook in hoger beroep nog steeds sprake was van een spoedeisend belang van de verhuurder. De verhuurder hanteert een zero tolerance beleid wanneer het gaat om hennepteelt. Zij heeft er belang bij dit beleid zo effectief mogelijk te kunnen voeren. De beoogde afschrikkende werking en het afgeven van een signaal in de richting van (mede)huurders en omwonenden dat wordt opgetreden tegen een hennepkwekerij, zal eerder worden bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt. Dat de huurster het gehuurde inmiddels weer normaal gebruikt, doet aan dit oordeel niet af, aldus het gerechtshof.
Het gerechtshof acht, gelet op het proces-verbaal van de politie, dat het voldoende aannemelijk is dat in het gehuurde een professionele hennepkwekerij is gehouden. Er zijn immers 86 hennepplanten en verschillende kweekruimtes met apparatuur aangetroffen. De woning was bovendien op een aantal stoelen na leeg. In de slaapkamers stonden zelfs geen bedden. Het gehuurde werd dan ook niet als woning gebruikt. De huurster is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door de aanwezigheid van een de hennepkwekerij. Zij heeft zich immers niet als goed huurster gedragen. Een hennepkwekerij is niet alleen wettelijk niet toegestaan, maar brengt ook nog eens risico’s op brandgevaar en schade met zich mee, en kan leiden tot overlast.
Het standpunt van de huurster dat zij niet verantwoordelijk zou zijn voor de hennepkwekerij, omdat deze zou zijn opgezet door de partner van haar nicht die zonder haar toestemming en goedvinden het gehuurde gebruikte, is door het gerechtshof verworpen. Voor de periode dat de huurster in het buitenland was, heeft zij haar sleutel afgegeven aan haar nicht die op het gehuurde zou passen. Dat ook de partner van deze nicht de toegang tot het gehuurde zou kunnen verkrijgen hierdoor, komt voor risico van de huurster. Ook al wist zij mogelijk niets van de hennepkwekerij, toch heeft zij geen toezicht gehouden op het gebruik van het gehuurde, met als gevolg dat een derde het gehuurde heeft kunnen gebruiken voor een professionele hennepkwekerij. Het bevreemdt het gerechtshof bovendien dat de huurster geen uitleg heeft gegeven over de verblijfplaats van haar minderjarige en thuiswonende dochter in de tijd dat zij in het buitenland was, alsmede over haar huisraad en meubels, hetgeen naar het oordeel van het gerechtshof voor de hand had gelegen.
Gelet op het voorgaande komt het gerechtshof tot het oordeel dat het aannemelijk is dat sprake is van omstandigheden die de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigen. Dat de huurster de woning weer normaal gebruikt en dat de gemeente haar niet langer aanmerkt als verdachte van uitkeringsfraude, maakt dit niet anders. Vooruitlopend op een bodemprocedure dient de ontruimingsvordering van de verhuurder dan ook onvoorwaardelijk te worden toegewezen, aldus het gerechtshof. Het gerechtshof oordeelt nog dat een belangenafweging van partijen niet tot een ander oordeel kan leiden. Het vonnis van de kantonrechter wordt dan ook door het gerechtshof vernietigd en de huurster dient het gehuurde binnen twee maanden na betekening van het arrest te verlaten.
Het arrest van het gerechtshof is in lijn met eerdere jurisprudentie omtrent ontruiming van het gehuurde na het aantreffen van een hennepkwekerij. Dat de huurster alsnog geen tweede kans krijgt, is dan ook niet opmerkelijk.