Bedrijfsruimte

Naast de huur van woonruimte is de huur van bedrijfsruimte ook een bijzondere vorm van huren binnen het huurrecht. Binnen het huurrecht van bedrijfsruimte wordt onderscheid gemaakt tussen zogezegde 290-bedrijfsruimten en 230a-bedrijfsruimten.

290-bedrijfsruimte

Op grond van artikel 7:290 lid 2 BW wordt onder een 290-bedrijfsruimte verstaan “een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf, een hotelbedrijf of een kampeerbedrijf”. Met uitzondering van het hotel- en kampeerbedrijf geldt voor de overige bestemmingen de aanvullende eis dat er sprake moet zijn van een voor publiek toegankelijke ruimte met een verkooppunt. Bij de beantwoording van de vraag voor welk doel de ruimte verhuurd is, gaat het telkens om de contractuele bestemming. Beslissend is telkens hetgeen partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben gehad.

Van de wettelijke bepalingen met betrekking tot 290-bedrijfsruimte kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Indien partijen ten nadele van de huurder willen afwijken van de bepalingen, kunnen zij daarvoor een verzoek tot goedkeuring van de afwijkende bepaling bij de rechter indienen.

De huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte wordt in beginsel aangegaan voor de periode van vijf jaar of langer. Indien de overeenkomst is aangegaan voor vijf jaar, wordt de overeenkomst na het verstrijken van deze termijn van rechtswege verlengt voor dezelfde duur. Indien de overeenkomst voor langere tijd dan vijf jaar is aangegaan, maar voor korter dan tien jaar, wordt de overeenkomst bij het verstrijken van de termijn van rechtswege verlengt met een termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar. Dit betekent dat indien in de overeenkomst een eerste termijn van zeven jaar is overeengekomen, de overeenkomst voor de tweede termijn voor drie jaar wordt aangegaan.

Daarnaast is het mogelijk om een huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee jaar of korter. Deze overeenkomst wordt vaak gesloten tussen een verhuurder en startende ondernemer om eerst te bekijken of het bedrijf wel levensvatbaar is voordat een overeenkomst voor een langere periode wordt aangegaan. Op de huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter zijn de dwingendrechtelijke bepalingen 291 tot en met 300 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de duur en opzegging van de huurovereenkomst niet van toepassing. Dit heeft tot gevolg dat partijen vrij zijn om afspraken te maken over de wijze waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Indien partijen niets hebben afgesproken over de beëindiging van de overeenkomst, dan is eindigt de huurovereenkomst bij het verstrijken van de overeengekomen termijn.

Daarentegen kan de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van twee jaar van rechtswege uitgroeien naar een overeenkomst van vijf jaar. Dit is het geval indien het gebruik van het gehuurde langer duurt dan twee jaar. Vanaf dat moment zijn de dwingendrechtelijke bepalingen wel van toepassing. Om dit te voorkomen is het raadzaam om als verhuurder de huurder voorafgaand aan het verstrijken van de tweejaarstermijn schriftelijk mede te delen, dat de verhuurder het gehuurde uiterlijk op de laatste dag van de overeengekomen duur dient te verlaten. Indien de huurder na een dergelijk verzoek het gehuurde niet verlaat en vervolgens langer dan twee jaar gebruik maakt van het gehuurde, heeft de huurder geen recht op een verlenging van de huurovereenkomst tot vijf jaar.

De wet kent voor de 290-bedrijfsruimte twee opzeggingsregimes van de huurovereenkomst. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de overeenkomt van vijf jaar of langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar en de overeenkomst voor tien jaar en langer. Voor het eerste regime geldt dat alleen tegen het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn de verhuurder op beperkte gronden de overeenkomst kan opzeggen. Indien de overeenkomst niet wordt opgezegd of de opzegging heeft geen effect, dan wordt de overeenkomst van vijf jaren van rechtswege met nog eens vijf jaren verlengd. Het tweede opzeggingsregime geldt voor de huurovereenkomsten bij aanvang aangegaan voor een periode van tien jaar of langer. In dat geval eindigt de huurovereenkomst niet door verloop van de termijn, maar zijn partijen bevoegd om de huurovereenkomst tegen het einde van de huurtijd op te zeggen. Indien partijen de overeenkomst niet opzeggen, loopt de overeenkomst door.

230a-bedrijfsruimte

Onder de zogezegde 230a-bedrijfsruimte worden op grond van artikel 7:230a BW de overige gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte en 290-bedrijfsruimte, verstaan. De bepaling vormt een vangnet voor de resterende gebouwde huurobjecten. Te denken valt onder andere aan kantoren, banken, scholen en fabrieken.

Voor de 230a-bedrijfsruimte geldt in beginsel geen dwingendrechtelijk regime. Dit heeft tot gevolg dat er slechts beperkte ontruimingsbescherming is voor de huurder. Bij het einde van de huurovereenkomst kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter voor verlenging van de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd. De huurder kan dit verzoek niet doen bij de rechter indien hij zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd.

De verhuurder en huurder kunnen in de huurovereenkomst van een 230a-bedrijfsruimte de dwingendrechtelijke bepalingen van een 290-bedrijfsruimte van toepassing verklaren. Voorwaarden is dat dit expliciet wordt gedaan in de huurovereenkomst. Het regime van de artikelen 7:290 en volgende BW brengen meer huurbescherming voor de huurder met zich mee.

Bent u verhuurder of huurder van een bedrijfsruimte en heeft u een conflict met uw (ver)huurder? Onze huurrecht advocaten kunnen u helpen om het conflict op te lossen. Neem gerust contact op.