Gebreken en renovatie

Gebreken

In de artikelen 204 tot en met 210 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de zogeheten gebrekenregeling opgenomen. Deze regeling komt er op neer dat de verhuurder de verplichting heeft om te voorkomen dat een huurder als gevolg van een gebrek aan het gehuurde wordt gestoord in het genot van het gehuurde. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW wordt onder een gebrek verstaan: “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” Het begrip ‘gebrek’ dient ruim uitgelegd te worden. Volgens de wetsgeschiedenis vormen alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder toe te rekenen zijn een gebrek. Hierbij dient men niet enkel te denken aan stoffelijke gebreken, zoals achterstallig onderhoud en materiële beschadigingen, maar ook niet-stoffelijke gebreken, zoals een erfdienstbaarheid of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt.

Uit artikel 7:206 lid 1 BW volgt vervolgens dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder de gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder gevergd kunnen worden. Om een gebrek te laten verhelpen, zal de huurder de verhuurder allereerst op de hoogte dienen te brengen van het geconstateerde gebrek. Om achteraf bewijsproblemen te voorkomen wordt aangeraden dit schriftelijk te doen. De verplichting om een gebrek te herstellen is niet onvoorwaardelijk. Indien het verhelpen onmogelijk is of indien de verhuurder kosten dient te maken die niet van hem gevergd kunnen worden, kan de huurder niet van de verhuurder verlangen het gebrek te verhelpen. De laatste tenzij regeling wordt niet snel toegepast. Er dient naar de omstandigheden van het geval en de wederzijdse belangen van huurder en verhuurder beoordeeld te worden of de kosten van de verhuurder het rechtvaardigen om het gebrek niet te herstellen.

De herstelverplichting van een verhuurder geldt niet indien het gebreken betreft die voor rekening en risico komen van de huurder. In beginsel dient de huurder op grond van artikel 7:217 BW er zelf zorg voor te dragen en de kosten te betalen voor het herstel van kleine gebreken die tot het normale huurdersonderhoud behoren.

Indien de verhuurder zijn verplichting om gebreken te verhelpen niet nakomt, dan dient de huurder de verhuurder eerst in gebreke te stellen. Wordt het gebrek niet alsnog binnen een redelijke termijn verholpen, dan geraakt de verhuurder in verzuim. In dat geval mag de huurder op grond van artikel 7:206 lid 3 BW zelf over gaan tot het verhelpen van het gebrek. De daarvoor gemaakte kosten mag de huurder op de verhuurder verhalen, mits deze kosten redelijk zijn. Indien de huurder dit wenst, kan zij de gemaakte kosten in mindering brengen op de te betalen huurprijs.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek een vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Deze huurprijsvermindering kan gevorderd worden tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De huurder kan geen huurprijsvermindering vorderen indien het een klein gebrek betreft die hij op grond van artikel 7:217 BW zelf dient te verhelpen of indien de huurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek.

In het geval van een sociale-huurwoning wordt de vordering voor een huurprijsverlaging nader uitgewerkt in artikel 7:257 BW. De huurder van een sociale woonruimte dient een vordering tot huurprijsverlaging binnen zes maanden na het melden van het gebrek bij de verhuurder, in te stellen. Daarnaast kan de huurder zich tot de huurcommissie wenden met het verzoek om over huurvermindering een uitspraak te doen in het geval er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:241 BW.

Naast de verplichting om een gebrek te verhelpen is de verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade van het geconstateerde gebrek. Hierbij dient te worden gedacht aan bijvoorbeeld winstderving, kosten van tijdelijke overplaatsing of huisvesting en letselschade. Voorwaarde voor aansprakelijkheid is wel dat het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen of indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst al aanwezig was en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen, of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde geen gebrek had. Een gebrek zal de verhuurder toegerekend kunnen worden in bijvoorbeeld het geval van onvoldoende onderhoud of als de verhuurder met het verhelpen van het gebrek in verzuim is.

Dringende werkzaamheden en renovatie

Op grond van artikel 7:203 BW heeft de verhuurder de verplichting om de huurder het rustig genot te verschaffen van het gehuurde. Artikel 7:220 BW bevat een gedoogplicht van de huurder ten aanzien van dringende werkzaamheden en renovatie die de verhuurder aan het gehuurde wil uitvoeren. Het uitvoeren van dringende werkzaamheden of renovatie brengen immers een inbreuk op dit rustige genot met zich mee. De verhuurder heeft er daarentegen ook belang bij om de werkzaamheden uit te voeren om gebreken waarvoor hij op grond van de gebrekenregeling aansprakelijk is te voorkomen.

Onder dringende werkzaamheden vallen niet alleen dringende reparaties, maar ook alle andere werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Het zal hier voornamelijk gaan om onderhoudswerkzaamheden die het behoud en het herstel van het gehuurde omvatten. Met het gedogen van dringende werkzaamheden, behoudt de huurder het recht om aanspraak te maken op eventuele huurprijsverlaging, ontbinding van de huurovereenkomst en vergoeding van gevolgschade overeenkomst de gebrekenregeling.

Onder renovatie moet naast het verbeten en/of vernieuwen van het gehuurde, ook worden verstaan de sloop van het gehuurde met vervangende nieuwbouw en een gedeeltelijke vernieuwing door veranderingen of toevoegingen worden verstaan. Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW dient de verhuurder die tot renovatie over wil gaan eerst de huurder een redelijk, schriftelijk, voorstel te doen. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van zowel de verhuurder als de huurder. Factoren als de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder, de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder spelen hierbij een rol. Het is vervolgens aan de huurder om te beslissen of zij de renovatiewerkzaamheden zal gedogen of over zal gaan tot beëindiging van de huurovereenkomst.

Bent u verhuurder of huurder en heeft u te maken met gebreken en/of renovatie? Onze huurrecht advocaten beantwoorden graag uw vragen. Neem gerust contact op.