Onderhuur

Op grond van artikel 7:221 BW is het mogelijk dat de huurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een derde in gebruik geeft, tenzij de huurder aan moet nemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan een derde redelijke bezwaren zou hebben. Dit wetsartikel maakt het mogelijk om het gehuurde onder te verhuren aan een derde.

Onder onderverhuur dient te worden verstaan het door de hoofdhuurder sluiten van een huurovereenkomst met een derde, de onderhuurder. Tussen de hoofdhuurder en onderhuurder wordt een gewone huurovereenkomst gesloten. Tussen de onderhuurder en de hoofdverhuurder ontstaat geen contractuele relatie. De onderhuurder zal alleen bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst het gehuurde dienen te verlaten, omdat de onderhuurder jegens de hoofdverhuurder zonder recht of overeenkomst in het gehuurde verblijft.

Als uitzondering op het beginsel dat de hoofdhuurder bevoegd is tot onderverhuur, geldt dat de huurder daar niet toe bevoegd is indien hij moet aannemen dat de verhuurder tegen de onderhuur redelijke bezwaren heeft. Om te bepalen of de verhuurder bezwaren zou hebben gaat het er om wat de huurder moest aannemen op het tijdstip van het aangaan van de onderhuur. Bezwaren van de verhuurder kunnen de onderhuur zelf betreffen of de persoon van de onderhuurder. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld het type object dat verhuurd wordt, de aanwezigheid van bijzondere afspraken die aan de persoon of het bedrijf van de hoofdhuurder zijn verbonden, de persoon van de onderhuurder en een verhoogd risico voor schade aan de gehuurde zaak.

De bepaling omtrent onderhuur is van regelend recht. Dit betekent dat de verhuurder en huurder in de overeenkomst anders kunnen bepalen.

Onderhuur van woonruimte

In afwijking van artikel 7:221 BW is de huurder van woonruimte op grond van artikel 7:244 BW niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een derde te onderverhuren. Ook deze regel kent een uitzondering. De huurder van een zelfstandige woonruimte die in die woning zelf zijn hoofdverblijf heeft, mag een gedeelte van de woonruimte aan een ander in gebruik geven. Deze bepaling is echter van regelend recht. Het is partijen dan ook toegestaan om in de huurovereenkomst onderverhuur alsnog uit te sluiten, te beperken of afhankelijk te maken van toestemming van de hoofdverhuurder. Het is echter niet toegestaan om de gehele woning onder te verhuren.

De onderhuurder van zelfstandige woonruimte geniet ook een zekere mate van huurbescherming. Indien de hoofdhuurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder beëindigd, dan wordt de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 BW van rechtswege door de hoofdverhuurder en de onderhuurder voortgezet. Voorwaarden hiervoor is dat de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft in de zelfstandige woonruimte.

Voor de toepassing van artikel 7:269 BW is het niet relevant of de onderhuurder wetenschap heeft van overeengekomen een onderhuurverbod tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder. Ook het ontbreken van toestemming van de hoofdverhuurder doet aan de bescherming van artikel 7:269 BW niet af. Huurbescherming is er voor de onderhuurder niet indien er in het geheel geen sprake is van een rechtsgeldige onderhuurovereenkomst.

Indien een hoofdverhuurder tegen zijn zin in wordt geconfronteerd met een onderhuur situatie, waarin de onderhuurder huurbescherming geniet, kan de hoofdverhuurder een vordering in te stellen tot beëindiging van de onderhuurovereenkomst. Deze vordering dient uiterlijk binnen zes maanden nadat de onderhuurovereenkomst van rechtswege is voortgezet te worden ingediend. Toewijzing van de vordering is slechts mogelijk op een van de vier gronden van artikel 7:269 lid 2 BW. Zo kan de onderhuurovereenkomst door de rechter worden beëindigd (I) in het geval de onderhuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, (II) in het geval de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen, (III) in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de hoofdverhuurder kan worden verwacht dat hij de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder voortzet of (IV) in het geval de onderhuurder geen huisvestingsvergunning kan overleggen.

Eindigt een hoofdhuurovereenkomst en wordt de onderhuurovereenkomst niet van rechtswege voortgezet, dan zal de onderhuurder ook de woning moeten verlaten.

Onderhuur van 290-bedrijfsruimte

Anders dan het geval is bij woonruimte geldt bij onderverhuur van een 290-bedrijfsruimte het uitgangspunt van artikel 7:221 BW. De onderhuurder van een 290-bedrijfsruimte komt echter geen wettelijke bescherming toe indien de hoofdhuurovereenkomst wordt beëindigd. Een beschermingsmechanisme van artikel 7:269 BW ontbreekt in het geval van onderhuur van een 290-bedrijfsruimte. De onderhuurder zal bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst het gehuurde moeten ontruimen en verlaten.

Toch kunnen de belangen van de onderhuurder in beperkte mate een rol spelen bij de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Indien de hoofdhuurovereenkomst na tien jaar wordt opgezegd, kan de rechter de belangen van de onderhuurder meewegen in het geval er sprake is van een bevoegde onderhuurovereenkomst. Indien de hoofdhuurovereenkomst na vijf jaar of langer dan vijf jaar maar korter dan tien jaar wordt opgezegd, dan worden de belangen van de onderhuurder niet mee gewogen.

Onderhuur van 230a-bedrijfsruimte

Ook voor de 230a-bedrijfsruimten geldt dat de wet geen bijzondere bescherming biedt aan de onderhuurder. Ook in dit geval is artikel 7:221 BW het uitgangspunt. Vaak zal in de huurovereenkomst van artikel 7:221 BW zijn afgeweken en is in de huurovereenkomst een onderhuurverbod opgenomen. Indien de hoofdverhuurder met de onderhuur heeft ingestemd, dan geniet de onderhuurder toch nog enigszins bescherming. In dat geval zullen de belangen van de onderhuurder aan bod moeten komen bij de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.

Wanneer de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden of opgezegd wegens bijvoorbeeld een tekortkoming van de hoofdhuurder, dan wordt de onderhuurovereenkomst niet van rechtswege voortgezet. In de praktijk wordt vaak dan een compromis gesloten tussen de hoofdverhuurder en onderhuurder over de voortzetting van de huurovereenkomst. Dit is uiteraard alleen mogelijk indien de hoofdverhuurder daartoe bereid is. Indien de bereidheid van de verhuurder ontbreekt, dan zal het voor de onderhuurder lastig zijn om het gebruik van het gehuurde bij beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst voort te zetten.

Wilt u meer weten over de verschillen tussen een 290-bedrijfsruimte en een 230a-bedrijfsruimte? Klik dan hier.

Bent u verhuurder, huurder of onder(ver)huurder en heeft u een conflict met betrekking tot onderhuur? Onze huurrecht advocaten kunnen u helpen. Onze advocaten beschikken over de benodigde kennis en ervaring en zullen trachten het conflict tot een positief einde te brengen. Neem gerust contact op.