Bedrijfsruimte en opzegging

Ook bij de huur van bedrijfsruimte geldt in beginsel dat de overeenkomst kan worden beëindigd door opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden. Bij de huur van bedrijfsruimte is het daarnaast van belang om onderscheid te maken tussen de zogeheten artikel 7:290 BW bedrijfsruimte en de bedrijfsruimte van artikel 7:230a BW.

Opzegging huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte

De wet kent voor de 290-bedrijfsruimte twee opzeggingsregimes van de huurovereenkomst. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de overeenkomst van vijf jaar of langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar en de overeenkomst voor tien jaar en langer. Voor het eerste regime geldt dat alleen tegen het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn de verhuurder op beperkte gronden de overeenkomst kan opzeggen. Indien de overeenkomst niet wordt opgezegd of de opzegging heeft geen effect, dan wordt de overeenkomst van vijf jaren van rechtswege met nog eens vijf jaren verlengd. Het tweede opzeggingsregime geldt voor de huurovereenkomsten bij aanvang aangegaan voor een periode van tien jaar of langer. In dat geval eindigt de huurovereenkomst niet door verloop van de termijn, maar zijn partijen bevoegd om de huurovereenkomst tegen het einde van de huurtijd op te zeggen. Indien partijen de overeenkomst niet opzeggen, loopt de overeenkomst door.

Opzegging huurovereenkomst vijf jaar of langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar

Op grond van artikel 7:293 lid 1 BW kan de huurovereenkomst van vijf jaar of langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar tegen het einde van de overeengekomen termijn door de verhuurder of huurder worden opgezegd. Indien de overeenkomst die van rechtswege op grond van artikel 7:292 lid 2 BW is verlengd kan tevens tegen het einde van de tweede termijn worden opgezegd.

Net als bij het opzeggen van de huurovereenkomst van woonruimte, is de opzegging verbonden aan vormvereisten. Zo dient de opzegging te geschieden bij aangetekende brief of exploot en dienen partijen een opzeggingstermijn van tenminste een jaar in acht te nemen.

Daarnaast dient de verhuurder bij zijn opzegging de gronden te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Voor de huurder geldt deze verplichting niet. De verhuurder kan de huurovereenkomst alleen opzeggen op grond van de volgende opzeggingsgronden van artikel 7:296 lid 1 BW:

1.     De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt; of

2.     de verhuurder maakt aannemelijk dat hij, zijn echtgenoot, geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurder persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het verhuurde daartoe dringend nodig heeft.

De opzeggingsgronden worden hieronder nader toegelicht.

Opzegging wegens onbehoorlijke bedrijfsvoering

Of sprake is van een onbehoorlijke bedrijfsvoering moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. In de wet wordt geen nadere uitleg gegeven van onbehoorlijke bedrijfsvoering. Onder onbehoorlijke bedrijfsvoering wordt onder andere verstaan een niet-toegestane bestemmingswijziging van het gehuurde en het veroorzaken van overlast aan derden.

Opzegging wegens dringend eigen gebruik

Voor een succesvol beroep op beëindiging van de overeenkomst wegens eigen gebruik dient de verhuurder voldoende aannemelijk te maken dat hij de wil heeft tot het dringend en duurzaam gebruik van het verhuurde. Hierbij is het niet van belang of de verhuurder het verhuurde ook als 290-bedrijfsruimte in gebruik zal nemen. De verhuurder die de bedrijfsruimte als kantoor in gebruik wil nemen, kan ook op deze opzeggingsgrond een beroep doen. Onder dringend eigen gebruik wordt ook het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden verstaan die zonder de beëindiging van de huur niet mogelijk zijn.

Opzegging huurovereenkomst langer dan tien jaar

Indien de overeenkomst is aangegaan voor tien jaar of is verlengd met een tweede termijn, kan de overeenkomst op grond van artikel 7:296 lid 3 BW worden opgezegd op grond van een belangenafweging tussen de belangen van de verhuurder om de overeenkomst te beëindigen en de belangen van de huurder om de overeenkomst voort te zetten. Voorwaarde voor een beroep op de belangenafweging is dat één van de voorwaarden van artikel 7:296 lid 1 BW zich voordoet en de huurder niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst of dat de verhuurder over wil gaan tot verwezenlijking van de op het verhuurde liggende bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan. Het aanbod van de nieuwe overeenkomst kan bijvoorbeeld voorzien in een toepasselijkheid van nieuwe algemene voorwaarden of een verandering van omvang van het gehuurde. Het aanbod mag geen betrekking hebben op een huurprijswijziging.

Indien de huurder op correcte wijze de huurovereenkomst heeft opgezegd, is hij in beginsel van de overeenkomst af. Dit geldt echter niet voor de verhuurder. Op grond van artikel 7:295 BW blijft de door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst van kracht, tenzij de huurder schriftelijk binnen zes weken na de opzegging met de beëindiging heeft ingestemd. Indien de huurder niet instemt met het beëindigen van de overeenkomst, kan de verhuurder bij de rechter vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst alsnog zal eindigen. De rechter zal dan bepalen of de opzegging op grond van de door de verhuurder aangevoerde opzeggingsgronden gerechtvaardigd is. Op grond van artikel 7:297 BW kan de rechter bij zijn beslissing een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder dient te betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten.

Opzegging huurovereenkomst van twee jaar of korter

In beginsel wordt de huurovereenkomst van aan 290-bedrijfsruimte gesloten voor een periode van vijf jaar of langer. Toch kan er ook op grond van artikel 7:301 BW een kortere periode worden afgesproken voor twee jaar of korter. In dit geval gelden de huurbeschermingsbepalingen niet. Dit betekent dat er een korte opzegtermijn geldt en er voor opzegging geen reden en geen gerechtelijke tussenkomst is vereist.

Opzegging huurovereenkomst 230a-bedrijfsruimte

Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW eindigt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een 230a-bedrijfsruimte van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen periode. De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van een 230a-bedrijfsruimte kan door de verhuurder of de huurder worden opgezegd. De wet stelt geen nadere vormvereisten aan de opzegging. In de praktijk wordt vaak over de wijze waarop de opzegging plaats dient te vinden bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst van een 230a-bedrijfsruimte eindigt dus eenvoudig. Toch betekent dit niet dat de huurovereenkomst altijd opgezegd kan worden. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat aan de verhuurder de mogelijkheid toekomt om de huurovereenkomst op te zeggen, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich mee kunnen brengen, in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen, dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (ECLI:NL:HR:2012:BW1280). Daarnaast hoeft de huurder niet direct te vertrekken indien de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd. De verhuurder dient in dat geval eerste de ontruiming aan te zeggen. De huurder kan dan nog maximaal twee maanden in het gehuurde blijven, zodat hij de tijd heeft iets anders te zoeken. De huurder kan de rechter verzoeken om de ontruimingstermijn te verlengen. Deze verlening dient tijdig te worden aangevraagd. De rechter kan de termijn voor ontruiming met maximaal één jaar verlengen. De verlening kan driemaal worden aangevraagd. In theorie betekent dit dat de huurder nog maximaal drie jaar in het gehuurde kan blijven na beëindiging van de huurovereenkomst. Uitstel van ontruiming is niet mogelijk indien de huurder zelf de huur heeft opgezegd of als de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen.

Bent u verhuurder of huurder van een bedrijfsruimte en heeft u een conflict met uw (ver)huurder omtrent de opzegging van de huurovereenkomst? Onze huurrecht advocaten kunnen u uitstekend adviseren. Neem gerust contact op.