Woonruimte en opzegging

Een huurovereenkomst kan enkel eindigen door opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden. In tegenstelling tot de gewone huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dient de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van woonruimte op grond van artikel 7:271 lid 1 BW tegen het einde van de overeengekomen looptijd te worden opgezegd. Indien de overeenkomst niet wordt opgezegd, ontstaat op grond van artikel 7:230 BW een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De overeenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd of de voor onbepaalde tijd verlengde huurovereenkomst kan daarnaast zowel door de huurder als de verhuurder worden opgezegd.

De opzegging van de overeenkomst is aan vormvereisten verbonden. Op grond van artikel 7:271 lid 3 BW dient de opzegging te geschieden bij exploot of aangetekende brief. Hierbij dient de opzeggingstermijn van artikel 7:271 lid 5 BW in acht te worden genomen. De huurder dient in dit geval een termijn van tenminste één maand en ten hoogste drie maanden in acht te nemen. De verhuurder dient daarentegen een opzegtermijn van tenminste drie maanden, vermeerderd met één maand voor ieder jaar dat huurder het gehuurde in gebruik heeft gehad, tot een maximum van zes maanden in acht te nemen.

Daarnaast dient de opzegging door de verhuurder de opzeggingsgronden te vermelden. Dit vormvereisten geldt niet voor de opzegging door de huurder. Op grond van artikel 7:274 BW kan de huurovereenkomst door de verhuurder slechts op zes limitatieve gronden worden opgezegd, te weten:

1.     Indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
2.     Indien in de overeenkomst een uitdrukkelijk voorbehoud dat de woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd is opgenomen;
3.     Indien de verhuurder een beroep doet op het dringend eigen gebruik van het gehuurde;
4.     Indien de huurder een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst heeft afgewezen;
5.     Indien de verhuurder een krachtens een bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
6.     In het geval van onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de     overeenkomst zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst.

De opzeggingsgronden worden hieronder nader toegelicht.

Zich niet gedragen als een goed huurder

Of een huurder zich als een goed huurder gedraagt, wordt niet uitgelegd aan de hand van het normale spraakgebruik. Bepalend voor goed huurderschap zijn de criteria die ontwikkeld zijn in de wetsgeschiedenis en jurisprudentie. Bekende voorbeelden van niet goed huurderschap zijn het veroorzaken van overlast, onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, wanbetaling of niet toegestane onderhuur. Deze gedragingen leveren nagenoeg ook altijd een tekortkoming op, met als gevolg dat de overeenkomst kan worden ontbonden.

Uitdrukkelijk voorbehoud dat de woning op een bepaald moet zijn ontruimd

In beginsel heeft een beding in een tijdelijke huurovereenkomst dat het gehuurde bij een overeengekomen termijn dient te worden ontruimd geen effect. Ook een overeenkomst voor bepaalde tijd dient tegen het einde van de overeenkomst te worden opgezegd. De verhuurder kan alleen de overeenkomsten op grond van dat beding opzeggen en ontruiming verlangen indien de verhuurder zelf de woning wil betrekken of terugkeren in de woning of indien de verhuurder de woonruimte eerder aan een ander heeft verhuurd en deze na afloop van de termijn de woning opnieuw wil betrekken. Deze beëindigingsgrond wordt in de praktijk toegepast in een situatie waarin de aanstaande of bestaande bewoner van een in de tussentijd te verhuren woning, tijdelijk ergens anders gaat wonen. Dit is bijvoorbeeld het geval indien iemand tijdelijk in het buitenland werkzaamheden zal uitvoeren.

Dringend eigen gebruik

De verhuurder die kan aantonen dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, kan op deze grond de overeenkomst opzeggen. Bij eigen gebruik moet het gaan om gebruik dat het eigen belang van de verhuurder dient. Dit betekent dat de verhuurder niet alleen het verhuurde zelf nodig hoeft te hebben, maar dat daar ook sprake van kan zijn indien de verhuurder het verhuurde nodig heeft voor één van zijn kinderen of werknemers. Daarnaast behoeft het eigen gebruik niet te bestaan uit het eigen gebruik van de woonruimte als woning. Van eigen gebruik kan ook sprake zijn indien de verhuurder het verhuurde als kantoorruimte wilt gaan gebruiken. Tevens wordt onder eigen gebruik verstaan de renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de overeenkomst niet mogelijk is en het verstrekken van zelfstandige woonruimte aan een gehandicapte. Geen dringend eigen gebruik is de noodzaak of wens van de verhuurder om het verhuurde te vervreemden.

Om een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik op te zeggen is de voorwaarden verbonden dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Wat passend is voor de huurder wordt bepaald door de persoonlijke omstandigheden van de huurder, zijn financiële mogelijkheden en eventueel door de bijzondere omstandigheden van het geval. Het is niet noodzakelijk dat de passende woning naar omvang, huurprijs en woonklimaat soortgelijk is aan de verhuurde woning.

Tot slot zal er een belangenafweging gemaakt moeten worden of het dringend eigen gebruik van het verhuurde door de verhuurder zwaarder weegt dan de belangen van de huurder om de overeenkomst voort te zetten.

Op grond van artikel 7:275 BW kan de rechter de verhuurder verplichten aan de huurder een bedrag te betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

Afwijzen van een redelijk aanbod tot sluiten van een nieuwe overeenkomst

De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen indien de huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Indien het verhuurde een sociale huurwoning betreft, is deze opzeggingsgrond alleen mogelijk indien het aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de service kosten. Indien het een geliberaliseerde woonruimte betreft, mag het aanbod wel de huurprijs betreffen.

Deze opzeggingsgrond is vooral van belang indien de verhuurder een verbetering of renovatie uitvoert aan het verhuurde die een inhoudelijke aanpassing van de overeenkomst noodzakelijk maakt. Wanneer de huurder niet akkoord gaat met dergelijke inhoudelijke wijzigingen, is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op te zeggen en dit ter beoordeling aan de rechter voor te leggen. Mits de rechter van mening is dat het gaat om een redelijk voorstel, zal hij de vordering van de verhuurder toewijzen.

Opzegging wegens verwezenlijking bestemming overeenkomstig bestemmingsplan

Indien de verhuurder de bestemming van het verhuurde overeenkomstig een geldig bestemmingsplan wil verwezenlijken, kan hij om deze reden de huurovereenkomst opzeggen. Hierbij dient het wel te gaan om een onherroepelijk goedgekeurd bestemmingsplan. Daarnaast dient de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming te nopen. Ook in dit geval kan de rechter op grond van artikel 7:275 BW de verhuurder verplichten aan de huurder een bedrag te betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

Opzegging onzelfstandige woonruimte wegens zwaarwegende belangen verhuurder

De verhuurder van een onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, kan nadat de proefperiode van negen maanden van artikel 7:232 lid 3 BW is verstreken, de overeenkomst op deze grond opzeggen. De verhuurder dient in dit geval aannemelijk te maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan die van de huurder bij het voortzetten van de overeenkomst.

De opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW zijn van dwingend recht. Dit betekent dat van deze bepalingen niet kan worden afgeweken. Daarnaast geldt op grond van artikel 7:272 BW dat indien de verhuurder de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, dit niet meteen leidt tot beëindiging van de overeenkomst. Alleen wanneer de huurder schriftelijk met de beëindiging instemt, wordt de overeenkomst tegen de dag van opzegging beëindigd. Gaat de huurder niet schriftelijk akkoord met de opzegging of laat hij gedurende zes weken na de opzegging niets van zich horen, dan is de verhuurder bevoegd om de rechter in te schakelen. De verhuurder zal dan vorderen dat de rechter alsnog het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. Bij zijn beslissing op deze vordering van de verhuurder neemt de rechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking.

Bent u verhuurder of huurder van woonruimte en heeft u een conflict met uw (ver)huurder omtrent de opzegging van de huurovereenkomst? Onze huurrecht advocaten kunnen u uitstekend bijstaan. Neem gerust contact op.