Splitsingsakte en splitsingsreglement

Inhoud splitsingsakte en splitsingsreglement

Een appartementsgebouw wordt gesplitst bij notariële akte. Op grond van artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek vermeldt de splitsingsakte in ieder geval:

  • een vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond;
  • een nauwkeurige omschrijving van de gedeelten van het gebouw of grond die bestemd zijn om als privégedeelten dan wel als gemeenschappelijk gedeelten te worden gebruikt.
  • de kadastrale aanduiding van het appartementsrecht, alsmede de vermelding van de eigenaar;
  • een splitsingsreglement, dit kan tevens een verwijzing naar een modelsplitsingsreglement inhouden dat is ingeschreven in de openbare registers.

In het splitsingsreglement zijn onder andere bepalingen opgenomen over de verdeling van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, alsmede een regeling over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. De gemeenschappelijke gedeelten zijn veelal in het splitsingsreglement nader benoemd. Het splitsingsreglement kan daarnaast een regeling bevatten omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten. Tevens bevat het splitsingsreglement veelal een regeling over de wijze waarop de VvE vergadert en met hoeveel stemmen een besluit in de VvE wordt genomen.

Uitleg

Ondanks dat in de splitsingsakte een nauwkeurige omschrijving is opgenomen van de privégedeelten van het appartementsgebouw en de opsomming van gemeenschappelijke gedeelten in het splitsingsreglement, komt het regelmatig voor dat in de praktijk geschillen ontstaan over de uitleg van de splitsingsakte of het splitsingsreglement.

De Hoge Raad heeft overwogen dat het bij de uitleg van de splitsingsakte aankomt op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet in beginsel naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de privégedeelten van het appartementsgebouw en de splitsingstekening (ecli:nl:hr:2010:bm8933). Bij de beoordeling van de vraag welke gedeelten gemeenschappelijk zijn en welke gedeelten niet, mag daarnaast enkel acht worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar kunnen zijn. Dat betekent dat enkel gegevens uit de openbare registers bij de uitleg van de splitsingsakte betrokken mogen worden (ecli:nl:hr:2013:1078).

Bovendien oordeelde de Hoge Raad dat in het geval van tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening, men niet op voorhand ervan uit kan gaan dat hetzij de splitsingsakte, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan op de juiste wijze weergeeft. In dat geval zal de rechter aan de hand van aanwijzingen uit de splitsingsstukken en gelet op de aannemelijkheid van de gevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of aan de splitsingsakte dan wel aan de splitsingstekening doorslaggevend gewicht toekomt.

Aan het voorgaande heeft de Hoge Raad toegevoegd dat ook de situatie ter plaatste meegewogen kan worden bij de uitleg van de splitsingsstukken indien de stukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject. De feitelijke situatie ter plaatse kan volgens de Hoge Raad voornamelijk van belang zijn bij beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken het meest aannemelijk is (ecli:nl:hr:2014:337).

Wijziging van de splitsingsakte

Wijziging van de splitsingsakte ziet veelal op de situatie waarin de begrenzing van de privégedeelten binnen het appartementsgebouw moeten worden aangepast door bijvoorbeeld de realisatie van een nieuwe verdieping of wanneer een nieuwe regeling moet worden getroffen over het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. De splitsingsakte dient ook gewijzigd te worden wanneer het aandeel dat de leden dienen bij te dragen in het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten veranderd. Op grond van artikel 5:139, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek kan de splitsingsakte van een VvE worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren. De akte kan ook met medewerking van het VvE bestuur geschieden indien het wijzigingsbesluit in de VvE-vergadering is genomen met tenminste een meerderheid van vier vijfde van het totaalaantal stemmen dat aan de appartementseigenaren toekomt, aldus artikel 5:139, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek. Bestaat de VvE uit minder dan vijf stemmen dan kan het bestuur de splitsingsakte niet wijzigen.

Voor het wijzigen van de splitsingsakte is bovendien toestemming vereist van degenen die een beperkt recht hebben gevestigd op een appartementsrecht, beslagleggers en de grondeigenaar indien sprake is van erfpacht of een recht van opstal. Bij beperkt gerechtigden moet worden gedacht aan de bank die een hypotheek heeft verleend voor het appartementsrecht aan de appartementseigenaar. Deze toestemming is vereist omdat de wijziging van de splitsingsakte invloed kan hebben op hun rechten.

De daadwerkelijke wijziging van de splitsingsakte geschiedt bij notariële akte. De wijzigingsakte wordt net als de splitsingsakte ingeschreven in de openbare registers. Betreft het een wijziging van de begrenzing van de privégedeelten, dan wordt er tevens een nieuwe splitsingstekening opgemaakt en bij de akte gevoegd.

Vervangende machtiging kantonrechter

Indien niet alle appartementseigenaren medewerking verlenen aan het wijzigen van de splitsingsakte en het bestuur van de VvE de akte niet kan wijzigen, omdat er minder dan vijf stemmen in de VvE zijn, dan is er nog de mogelijkheid de kantonrechter te verzoeken om een vervangende machtiging. Op grond van artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek kan een vervangende machtiging worden gevraagd om de splitsingsakte te wijzigen van de kantonrechter van de rechtbank in de plaats waar het appartementsgebouw is gelegen. Deze vervangende machtiging kan alleen worden gevraagd indien één of meer van de appartementseigenaren of beperkt gerechtigden, beslagleggers of de grondeigenaar zich niet verklaren of zonder redelijke grond medewerking of toestemming weigeren te verlenen aan de wijziging. De machtiging kan bovendien slechts worden verzocht op verzoek van een of meer appartementseigenaren die tenminste de helft van het aantal stemmen in de VvE-vergadering toekomst. In een dergelijke procedure bij de kantonrechter worden alle beperkt gerechtigden, beslagleggers en de grondeigenaar opgeroepen door de rechtbank om te worden gehoord op het verzoek van de appartementseigenaren. De kantonrechter beslist of medewerking en/of toestemming zonder redelijke grond is geweigerd en of de vervangende machtiging wordt verleend, zodat de splitsingsakte alsnog gewijzigd kan worden.

 

Heeft u een geschil binnen de VvE over de splitsingsakte of het splitsingsreglement? De advocaten en juristen van AVC Advocaten staan u graag te woord over de mogelijkheden u in dit geschil. Neem contact met ons op!