Woonruimte

Een bijzondere vorm binnen het huurrecht is de huur van woonruimte. Op basis van de wet wordt onder woonruimte verstaan “een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden“. Een zelfstandige woning wordt gedefinieerd als een woning met een eigen toegang en voorzien van wezenlijke voorzieningen. Volgens de wetsgeschiedenis zijn wezenlijke voorzieningen tenminste de keuken, het toilet en de wasruimte. Deze voorzieningen moeten binnen de woning gelegen zijn en dienen exclusief voor de huurder beschikbaar te zijn.

Binnen het huurrecht van woonruimte wordt onderscheid gemaakt tussen de huur van sociale woonruimte en de huur van geliberaliseerde woonruimte. De geliberaliseerde woonruimte is de woning waarvan de overeengekomen huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst boven de huurtoeslaggrens valt. Daarnaast geldt de liberalisatie van de huurprijzen alleen voor zelfstandige woonruimte waarvan de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994, dan wel voor zelfstandige woningen die op of na 1 juli 1989 voor het eerst bewoond werden. De woonruimte welke verhuurd wordt met een huurprijs lager dan de huurliberalisatiegrens is een sociale huurwoning. Onzelfstandige woonruimte, woonwagens en standplaatsen voor woonwagens zijn altijd sociale woningen of woonruimte.

Huurbescherming woonruimte

De huurder van woonruimte geniet op grond van de wet huurbescherming. Deze bescherming uit zich in verschillende onderdelen. De huurbescherming is onder andere terug te zien in de beëindiging van de huurovereenkomst van woonruimte.

De huurovereenkomst van woonruimte kan enkel eindigen door opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden. In tegenstelling tot de gewone huurovereenkomst voor bepaalde tijd, kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van een woonruimte niet eindigen door de afloop van de overeengekomen duur van de overeenkomst. Deze overeenkomst dient altijd tegen het einde van de overeengekomen termijn te worden opgezegd. Daarnaast geldt dat een huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde tijd niet tussentijds opzegbaar is, tenzij tussentijdse opzegging in de overeenkomst is overeengekomen. Indien tussentijdse opzegging in de overeenkomst is opgenomen, geldt dat alleen opzegging van de huurder tot beëindiging van de overeenkomst leidt.

Indien de huurder na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd met of zonder goedvinden van de verhuurder blijft wonen in het gehuurde, wordt de huurovereenkomst niet voor dezelfde periode verlengd. Op dat moment ontstaat er op grond van artikel 7:230 BW een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Huurbescherming huurprijs

Ook wanneer het gaat om de huurprijs wordt de huurder beschermd tegen de verhuurder. Voor wat betreft de bescherming van de huurder omtrent de huurprijs is het onderscheid tussen een sociale huurwoning en een geliberaliseerde huurwoning van belang.

Om huurwoningen betaalbaar te houden voor mensen met een lager inkomen, gelden er voor de huurprijs van sociale huurwoningen bepaalde regels. Zo is de huurprijs van een sociale huurwoning gemaximaliseerd. Door middel van een puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd, wordt de maximale huurprijs vastgesteld. Elk onderdeel van de huurwoning, zoals bijvoorbeeld de oppervlakte en sanitaire voorzieningen, krijgen punten. De bij elkaar opgetelde punten leveren een maximale huurprijs op.

Het puntensysteem geldt niet voor geliberaliseerde woningen. Bij deze woningen staat het de verhuurder en huurder vrij om zelf de huurprijs te bepalen. Er is dan geen sprake van een maximale huurprijs. Wel is het mogelijk om bij de huurcommissie na te gaan of de overeengekomen huurprijs niet onder de liberalisatiegrens behoort te zijn. Voorwaarde hiervoor is dat de huurovereenkomst korter dan zes maanden geleden is gesloten.

Daarnaast geldt voor sociale huurwoningen dat een verhoging van de huurprijs is gemaximaliseerd. Ieder jaar stelt het kabinet de maximale huurprijsverhoging vast. De stijging van de huurprijs hangt af van het verzamelinkomen van twee jaar geleden van alle bewoners die in het lopende jaar op hetzelfde adres staan ingeschreven.

De gemaximaliseerde huurprijsverhoging geldt niet voor geliberaliseerde woonruimte. In dat geval kan er in de huurovereenkomst een indexeringsclausule zijn opgenomen. Deze indexeringsclausule bepaalt met hoeveel procent de huurprijs jaarlijks zal stijgen. In dat geval ligt de jaarlijkse huurprijsstijging vast en is de verhuurder deze met de huurder overeengekomen.

Indien in de overeenkomst geen indexeringsclausule is opgenomen, dan kan de verhuurder alleen de huurprijs verhogen door middel van het aanbieden van een nieuwe overeenkomst. Indien de huurder niet instemt met dit aanbod, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Als de huurder vervolgens niet schriftelijk instemt met de huuropzegging, kan alleen de rechter de huur beëindigen. In dat geval zal de rechter beoordelen of het aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst redelijk is.

Nieuwe wetgeving

Op 12 april 2016 heeft de Eerste Kamer de Wet doorstroming huurmarkt van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) aangenomen. Het wetsvoorstel beoogt de flexibiliteit op zowel de sociale- als de vrije huurmarkt te bevorderen, de prijs-/kwaliteitsverhouding te verbeteren en een impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefwonen. Om dit te bereiken wordt een driejaarlijkse inkomenstoets, een verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur, inkomensafhankelijke huurverhoging en een huursombenadering ingevoerd. De nieuwe wet zal op 1 juli 2016 in werking treden.

Heeft u als verhuurder of huurder van woonruimte een conflict met uw (ver)huurder? Onze huurrecht juristen beschikken over de benodigde kennis en ervaring om al uw vragen te beantwoorden. Tevens kunnen zij u uitstekend bijstaan in en buiten rechte. Neem gerust contact op.