{"id":474,"date":"2015-11-24T11:45:15","date_gmt":"2015-11-24T10:45:15","guid":{"rendered":"https:\/\/avcadvocaten.nl\/2015\/11\/24\/beoordeling-bemiddelingscourtage-en-verjaring\/"},"modified":"2015-11-24T11:45:15","modified_gmt":"2015-11-24T10:45:15","slug":"beoordeling-bemiddelingscourtage-en-verjaring","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/avcadvocaten.nl\/en\/2015\/11\/24\/beoordeling-bemiddelingscourtage-en-verjaring\/","title":{"rendered":"Beoordeling bemiddelingscourtage en verjaring"},"content":{"rendered":"

Is het een makelaar\/bemiddelaar toegestaan om bemiddelingskosten\/courtage in rekening te brengen bij de huurder, terwijl hij tevens optreedt namens de verhuurder? Nu in de rechtspraak niet eenduidig over deze vraag is geoordeeld, heeft de rechtbank Den Haag [1] tijdens een procedure hierover prejudici\u00eble vragen gesteld aan de Hoge Raad. Recent heeft de Hoge Raad [2] \u00a0geoordeeld\u00a0dat een makelaar\/bemiddelaar dit in beginsel niet is toegestaan. Welke gevolgen heeft dit oordeel voor de huurder, de verhuurder en bemiddelaars?<\/em><\/p>\n

Prejudici\u00eble vragen<\/strong><\/p>\n

De rechtbank Den Haag [3] heeft de volgende (verkort weergegeven) prejudici\u00eble vragen aan de Hoge Raad gesteld:<\/p>\n

    \n
  1. Kan de situatie waarin de verhuurder met een huurbemiddelaar om niet (dus zonder dat daar tegenover vergoeding staat) is overeengekomen dat zijn woonruimte(n) op de website van de huurbemiddelaar ter huur worden aangeboden worden gekwalificeerd als lastgevingsovereenkomst of bemiddelingsovereenkomst op grond van artikel 7:414 BW <\/a><\/span>respectievelijk artikel 7:425 BW<\/a><\/span> jo.\u00a07:427<\/a><\/span> en 7:417 lid 4 BW<\/a><\/span>?<\/li>\n
  2. Is voor beantwoording van de vorige vraag relevant bij wie (verhuurder of bemiddelaar) het initiatief ligt tot plaatsing van het woningaanbod op de website?<\/li>\n
  3. Is voor beantwoording van de vraag bovendien relevant of de bemiddelaar in de betreffende advertentie vermeldt dat de potenti\u00eble huurder contact dient op te nemen met de huurbemiddelaar, dan wel direct met de verhuurder dient op te nemen?<\/li>\n<\/ol>\n

    Beantwoording<\/strong><\/p>\n

    De Hoge Raad heeft de vragen als volgt (verkort weergegeven) beantwoord:<\/p>\n

      \n
    1. De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar de te verhuren woonruimte(n) vrijblijvend plaatst, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425<\/a><\/span>, zodat artikel 7:427 <\/a><\/span>en 7:417 lid 4<\/a><\/span> daarop van toepassing zijn;<\/li>\n
    2. Het maakt niet uit of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek tot plaatsing van het woningaanbod op zijn website;<\/li>\n
    3. Dit voorgaande is anders, indien de huurbemiddelaar stelt en bij gemotiveerde betwisting bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord functioneert, hetgeen inhoudt dat de bemiddelaar niet de aspirant-verhuurder en \u2013huurder van elkaar afschermt, of contact tussen hen onmogelijk maakt teneinde de huurovereenkomst te sluiten.<\/li>\n
    4. Het maakt dus uit (ter beantwoording van vraag c) of de huurbemiddelaar in de advertentie betreffende de woonruimte vermeldt dat de potentiele huurder contact dient op te nemen met de verhuurder en die gegevens in de advertentie zijn vermeld.<\/li>\n<\/ol>\n

      Beschouwing oordeel Hoge Raad<\/strong><\/p>\n

      Uit het voorgaande volgt dus dat ongeacht of wel\/geen betaling door de verhuurder aan de huurbemiddelaar heeft plaatsgevonden, in beginsel\u00a0<\/em>[4] sprake is van een bemiddelingsovereenkomst, indien de betreffende woonruimte op de website van de huurbemiddelaar wordt geplaatst, ongeacht bij wie het initiatief daartoe ligt.<\/p>\n

      Is het vervolgens zo dat de huurder niet (op de website) door de bemiddelaar direct naar de verhuurder wordt verwezen, en er komt via de bemiddelaar een huurovereenkomst tot stand, dan mag deze geen courtage\/bemiddelingsvergoeding aan de huurder in rekening brengen op grond van artikel 7:417 lid 4 BW <\/a><\/span>(dienen van twee heren). Van deze laatste bepaling (7:417 lid 4 BW<\/a><\/span>) mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.<\/p>\n

      Let wel, het voorgaande ziet op de situatie van zelfstandige (dus geen onzelfstandige) woonruimte en het gaat om een particulier\/consument als beoogd huurder.<\/p>\n

      Bovendien geldt dat indien de website alleen als elektronisch prikbord functioneert, zodat de bemiddelaar (beheerder van de website) niet de aspirant-verhuurder en aspirant-huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder tussenkomst met elkaar in contract treden om over totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen, artikel 7:417 BW<\/a><\/span> in\u00a0dat geval\u00a0niet opgaat. In dat geval is geen sprake van het bedienen van twee heren.<\/p>\n

      Nietig of vernietigbaar?<\/strong><\/p>\n

      In het geval in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW<\/a><\/span> toch een afspraak wordt gemaakt dat de huurder courtage aan de bemiddelaar dient te voldoen, is die afspraak\/bepaling dan nietig of vernietigbaar? De literatuur en jurisprudentie is daarover niet eenduidig. Mijns inziens valt goed te betogen dat de afspraak vernietigbaar is.[5]<\/p>\n

      Het standpunt dat de betreffende afspraak nietig zou zijn, gaat niet op. Door menig auteur en lagere rechtspraak is aangehaald artikel 7:264 lid 1 BW<\/a><\/span>, waarin is bepaald dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voorzover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel<\/em> wordt overeengekomen, nietig is. Dit doet mijns inziens bij onderhavige kwesties niet ter zake.<\/p>\n

      Allereerst is namelijk nog niet uitgekristalliseerd of de betreffende courtage kan worden gezien als een niet redelijk voordeel. De omstandigheden van het geval zijn relevant. Verricht de bemiddelaar immers diverse werkzaamheden zoals het opstellen van de huurovereenkomst en het verrichten van onderhandelingen, dan zou daar tegenover een redelijke vergoeding moeten kunnen staan. Van een niet redelijk voordeel is eerst sprake indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.[6] De genoemde afspraak tot het berekenen van de courtage is in die gevallen dus niet nietig op grond van artikel 7:264 lid 1 BW<\/a><\/span>.<\/p>\n

      Artikel 7:417 BW<\/a><\/span> is voorts bedoeld ter bescherming van (uitsluitend) de (aspirant-)huurder, zodat op grond van artikel 3:40 lid 2, tweede deel BW<\/a><\/span> de bepaling vernietigbaar is, indien in strijd met eerstgenoemd artikel is gehandeld. Op grond van artikel 3:40 lid 2, tweede deel BW<\/a><\/span>, is een bepaling vernietigbaar indien deze uitsluitend strekt ter bescherming van een van partijen. Daarvan is thans sprake. In geval van nietigheid zou ook de bemiddelaar kunnen betogen dat de bepaling nietig is. Deze door beide partijen in te stellen vordering is expliciet niet van toepassing op artikel 7:417 BW<\/a><\/span>. Deze bepaling is immers bedoeld ter bescherming van de (aspirant-)huurder en niet ter bescherming van de bemiddelaar. Bovendien is het aan de huurder om een vordering tot vernietiging in te stellen. De huurder kan om welke hem moverende reden dan ook ervoor kiezen de bepaling niet te vernietigen. Ook die keuzemogelijkheid brengt met zich mee dat de courtage-bepaling vernietigbaar is en dat geen sprake is van een nietige bepaling.<\/p>\n

      Verjaringstermijn<\/strong><\/p>\n

      Hoewel in de literatuur verschil van mening bestaat of die vernietiging gedurende drie of vijf jaren kan worden ingeroepen, sluit ik mij aan bij de opvatting [7] dat gedurende drie jaren de vernietiging van de rechtshandeling, en dus terugbetaling van de courtage kan worden gevorderd.<\/p>\n

      De huurder dient de betreffende vernietigbaarheid van de bepaling in te roepen. De termijn voor inroeping daarvan is op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW <\/a><\/span>(vernietiging van een rechtshandeling) drie jaren. De vordering tot terugbetaling van de reeds betaalde courtage heeft in beginsel eerst gerede kans van slagen, nadat tijdig de vernietiging is ingeroepen van de betreffende rechtshandeling.<\/p>\n

      Aanvang verjaringstermijn<\/strong><\/p>\n

      Tot slot ga ik nog in op\u00a0de vraag vanaf welk moment de vernietiging kan worden ingeroepen, en daarmee de teller voor de aanvang van de verjaringsperiode start. Op grond van artikel 3:52 lid 1 onder d BW <\/a><\/span>verjaart een rechtsvordering tot vernietiging van een rechtshandeling (daarvan is sprake in geval van een strijdig beding als onderhavige afspraak) \u201cin geval van een andere vernietigingsgrond: die jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietiging in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan<\/em>.\u201d<\/p>\n

      Thans is nog onderwerp van discussie wat onder \u2018ten dienste is komen te staan\u2019 valt. Hierover bestaat geen eenstemmigheid. Relevant is de uitspraak van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 [8] en de parlementaire geschiedenis bij artikel 3:52 lid 1 sub d BW<\/a><\/span>. De verjaringstermijn loopt pas vanaf het moment dat de gerechtigde de aan verjaring onderhevige bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Er zijn twee verschillende opvattingen over de vraag wanneer dat moment is [9]:<\/p>\n