De Hoge Raad buigt zich over de vraag welk huurregime van toepassing is en of splitsing van de huurovereenkomst waarbij een huurder activiteiten ontplooit die zowel onder 7:230a BW als 7:290 BW zijn te scharen (ECLI:NL:HR:2012:BW6737).
De gemeente Rotterdam verhuurt aan de coöperatieve werkgemeenschap ‘Utopia’ sinds 1985 het voormalige waterleidingcomplex. In dit gebouw heeft Utopia een aantal bedrijfsruimtes en woonruimtes gemaakt. Een deel van de bedrijfsruimtes valt te kwalificeren als 290-bedrijsruimte, een deel als 230a-bedrijfsruimte. De gemeente is van mening dat de stichting te weinig huur betaald en verzoekt de kantonrechter om een deskundige te benoemen ex artikel 7:304 lid 2 BW. Dit is een vereiste om een vordering tot nadere huurprijsvaststelling te kunnen instellen. Deze procedure is alleen mogelijk indien het een middenstandsbedrijfsruimte zoals bedoeld in 7:290 BW betreft. De kantonrechter heeft het verzoek toegewezen voor wat betreft de ruimtes die als middenstandsbedrijfsruimte zijn aan te merken.
Het Hof oordeelt anders. In appel komt het hof tot het oordeel dat de overeenkomst niet is te splitsen zodat het benoemen van een deskundige op basis van 7:304 niet mogelijk is. De vraag of een overeenkomst is te splitsten zoals de gemeente wenst, dient volgens het hof mede te worden beantwoord aan de hand van het gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond. In de considerans van de overeenkomst staat daarover vermeld (kort gezegd) dat Utopia de voormalige D.W.L.-gebouwen destijds in gebruik heeft gekregen als woon- werkobject, dat Utopia (..) werkzaamheden heeft verricht om die gebouwen – aan zowel de binnen- als de buitenzijde – geschikt te maken voor het wonen en werken van de leden van Utopia. Het hof acht in het licht hiervan het splitsen van de overeenkomst te zeer afbreuk doen aan hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond, omdat dit onder meer tot gevolg zou kunnen hebben dat de gemeente met betrekking van sommige gedeelten van het gebouw de huur kunnen opzeggen.
De Hoge Raad volgt het hof en overweegt: “3.5 (…) Voor de beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet – zoals het middel wil – aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst als eerder bedoeld is dan ook in hoge mate feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar.”
Het oordeel van het Hof toetsend aan deze maatstaf komt de Hoge Raad tot de conclusie dat dit oordeel niet uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting, en niet onbegrijpelijk is en overigens niet op juistheid kan worden onderzocht.
Een en ander betekent dat als u een huurovereenkomst aangaat waarbij een gebruik volgens meerdere huurregimes mogelijk is, het van belang is om vooraf goed na te gaan of er niet beter meerdere (huur)overeenkomsten kunnen worden gesloten. Het later splitsen is immers niet altijd mogelijk.
AVC Advocaten
Meer weten? Neem gerust contact op.