Standaard ontbindende voorwaarden in het nieuwe modelkoopcontract voor woningen

Krapte op de woningmarkt en hoge prijzen voor woningen, het was in 2017 veelvuldig in het nieuws. Het leidde er zelfs toe dat woningzoekers meer risico’s namen bij de aanschaf van een woning door deze te kopen zonder een financieringsvoorbehoud en/of bouwkundige keuring. Naar aanleiding van onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en gesprekken met de diverse branche- en consumentenorganisaties, kondigde de Minister op 24 januari 2018 aan dat vanaf 1 februari 2018 standaard in het modelkoopcontract zowel een voorbehoud van financiering als een voorbehoud van de bouwkundige keuring zal worden opgenomen. De Minister en de organisaties willen hiermee bereiken dat risico’s die woningkopers lopen, verkleind worden. Afwijken van deze bepalingen is nog steeds mogelijk, maar dat dient expliciet te worden weergegeven in de koopovereenkomst door de betreffende bepalingen door te halen. Bovendien zullen consumenten in de toelichting bij de standaardkoopovereenkomst gewezen worden op de risico’s van het niet opnemen van een voorbehoud.

Maar wat houdt zo’n financieringsvoorbehoud of een voorbehoud van een bouwkundige keuring eigenlijk in? In beginsel dient een getekende koopovereenkomst te worden nagekomen door zowel de verkoper als de koper. Op grond van artikel 7:2, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek heeft de koper van een woning drie dagen bedenktijd na het tekenen van de koopovereenkomst. Tijdens deze bedenktijd kan de koper afzien van de koopovereenkomst zonder opgave van redenen. Is de bedenktijd voorbij, dan dient de overeenkomst tussen partijen te worden nagekomen, tenzij partijen een voorbehoud van financiering en/of bouwkundige keuring zijn overeengekomen en deze wordt ingeroepen door de koper. Zowel het voorbehoud van financiering als de bouwkundig keuring zijn ontbindende voorwaarden om de koper te beschermen. Dit betekent dat zodra de ontbindende voorwaarde wordt vervuld, de koopovereenkomst door de koper kosteloos kan worden ontbonden.

Wanneer partijen een financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen betekent dit dat wanneer de koper de financiering voor de aanschaf van de woning niet rond krijgt, hij de overeenkomst zonder boete kan ontbinden. Let erop dat het niet aanvragen van een financiering om toch nog onder de koopovereenkomst uit te kunnen niet voldoende zal zijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde en in de koopovereenkomst veelal is opgenomen dat de koper tenminste één of meerdere afwijzingen van een bank/hypotheekverstrekker dient te overleggen aan de verkoper. Het overeenkomen van een voorbehoud van de bouwkundige keuring komt er veelal op neer dat wanneer uit de bouwkundige keuring blijkt dat de woning ernstige gebreken vertoont of als de noodzakelijke herstelkosten een afgesproken bedrag te boven gaan de koop niet doorgaat.

Risico’s van het niet overeenkomen van enig voorbehoud kunnen zijn dat de koper een boete dient te betalen om alsnog van de koopovereenkomst af te willen wanneer de financiering niet rondkomt of wanneer de woning ernstige gebreken vertoont die vallen onder de onderzoeksplicht van de koper.

Om deze risico’s te voorkomen is het dus aan te raden om zowel een financieringsvoorbehoud als een voorbehoud van een bouwkundige keuring overeen te komen wanneer u een woning koopt.

 

De Kanaalgraver, februari 2018, Jaap Drijftholt