Als gevolg van het coronavirus heeft de overheid maatregelen getroffen om de verspreiding van het virus tegen te gaan. Onder andere de horeca- en evenementenbranche zijn door deze maatregelen getroffen. De sluitingen (en onmogelijkheid organiseren evenementen) hebben al tot diverse kortgedingprocedures geleid tussen huurders en verhuurders van horecagelegenheden, een voetbalstadion en andere bedrijfsruimten over de vraag of huurders recht hebben op huurprijsvermindering. De procedures richten zich met name op de vragen of de overheidsmaatregel tot (gedeeltelijke) sluiting een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat recht geeft op huurprijsvermindering en/of dat sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW die het onaanvaardbaar maken om de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te laten.
Gebrek
Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat een huurder recht kan hebben op huurprijsvermindering indien zijn huurgenot als gevolg van een gebrek is verminderd vanaf de dag waarop het gebrek in voldoende mate bij de verhuurder bekend was tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Van een gebrek is sprake indien het huurgenot dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, wordt verhinderd of beperkt door een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, aldus artikel 7:204 lid 2 BW. Of de overheidsmaatregelen tot (gedeeltelijke) sluiting een gebrek oplevert, is door verschillende voorzieningenrechters bevestigend beantwoord.[1] Door de voorzieningenrechters wordt verwezen naar de parlementaire geschiedenis waarin is bepaald dat ook sprake is van een gebrek ingeval een overheidsmaatregel het gebruik van het gehuurde verhindert. In het geval van de maatregel tot (gedeeltelijke) sluiting van onder andere de horeca is hier overduidelijk sprake van.
Algemene bepalingen
Wanneer de stap genomen is dat sprake is van een gebrek, dient te worden beoordeeld of dit gebrek ook recht geeft op een huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW. Deze bepaling is van regelend recht, hetgeen betekent dat verhuurders en huurders van deze bepaling mogen afwijken. In de in de praktijk veel gebruikte algemene bepalingen van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) van na 2012 is zo’n afwijkende regeling opgenomen. Deze bepaling sluit een huurprijsvermindering bij een gebrek volledig uit. De verschillende voorzieningenrechters hebben over deze bepaling voorshands geoordeeld dat het aannemelijk is dat deze bepaling in een bodemprocedure opzij wordt gezet op grond van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 BW, dan wel wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
Onvoorziene omstandigheden
Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden door een huurder dient sprake te zijn van een omstandigheid die van dien aard is dat de verhuurder niet mag verwachten dat de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigd in stand blijft. Voor opgesteld dient te worden dat niet beslissend of het coronavirus en de gevolgen daarvan ten tijde van het sluiten van een huurovereenkomst voorzienbaar waren. Het gaat er om van welke veronderstellingen de huurder en verhuurder zijn uitgegaan bij het sluiten van de overeenkomst. Daarnaast is van belang of zij in de mogelijkheid van een virus met dusdanige gevolgen en overheidsmaatregelen hebben willen voorzien of die mogelijkheid stilzwijgend in de overeenkomst hebben verdisconteerd. De verschillende voorzieningenrechters hebben hierover al geoordeeld dat het aannemelijk is dat de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat het coronavirus en de gevolgen daarvan een onvoorziene omstandigheid is. Kort gezegd overwegen zij dat het moeilijk voorstelbaar is dat huurders en verhuurders een virus met deze gevolgen hebben gehad bij het sluiten van de huurovereenkomst.[2]
Of en op welke wijze een huurovereenkomst voorts gewijzigd moet worden, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De gevolgen van de overheidsmaatregelen en de (gedeeltelijke) sluiting hebben voor veel huurders tot grote omzetdalingen geleid. Deze omzetdalingen zijn niet te vergelijken met het normale ondernemersrisico van een huurder. De voorzieningenrechters achten het aannemelijk dat de bodemrechter ook tot dit oordeel komt en achten het redelijk dat de pijn van de coronacrisis over de huurder en verhuurder wordt verdeeld.
Huurprijsvermindering
Over de verhoudingen waarin de nadelige financiële gevolgen gedeeld moeten worden, zijn de voorzieningenrechters verdeeld. Zo oordeelden de voorzieningenrechters van de rechtbank Limburg en Noord-Nederland in een procedure waarin de huurder de huurprijs zelf met 1/3de had verlaagd, dat deze verlaging voorshands niet onredelijk.[3]
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft daarnaast overwogen dat over de periode dat de huurder zijn horecazaak volledig moest sluiten partijen de nadelige gevolgen volledig dienen te delen, aldus ieder 50%.[4] Vanaf het moment dat de huurder zijn zaak weer mocht openen en er weer gedeeltelijk omzet werd gemaakt, kon de huurder voorshands volstaan met betaling van 75% van de huurprijs.
Ook een andere voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft onlangs de verdeling van 50% redelijk geacht voor de periode dat de huurder zijn café volledig moest sluiten.[5] Vanaf het moment dat het café weer open mocht, acht de voorzieningenrechter een verlaging van 25% redelijk. Voor de periode vanaf 1 oktober 2020 heeft deze voorzieningenrechter de huurprijsbetaling voor het café met 50% opgeschort en voor de gehuurde kantoorruimte met 25% opgeschort. Sinds oktober 2020 gelden zijn de maatregelen opnieuw aangescherpt. Het is dan ook niet uit te sluiten dat de huurder opnieuw geen tot minimale omzet zal genereren in deze periode, aldus de voorzieningenrechter.
Nieuwe overheidsmaatregelen
Gelet op de reeds gedane uitspraken is het voor huurders nog steeds mogelijk om met hun verhuurders in gesprek te gaan over een tijdelijke huurprijsvermindering, zeker nu de overheid de maatregelen weer verder heeft aangescherpt en de horecabranche weer volledig heeft gesloten. Mochten huurders en verhuurders er niet samen uit komen en de rechter dient er aan te pas te komen, dient de huurder er rekening mee te houden dat bij de rechter aannemelijk moet worden gemaakt dat als gevolg van de overheidsmaatregelen sprake is van nadelige financiële gevolgen die een tijdelijke huurprijsvermindering rechtvaardigen.
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem contact met ons op.
[1] O.a. ECLI:NL:RBNNE:2020:1979, ECLI:NL:RBROT:2020:5585, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 en ECLI:NL:RBLIM:2020:4399