De rechtbank Amsterdam heeft op 2 maart 2021 de huurprijs van een woonruimte tijdelijk verlaagd vanwege de aanwezigheid van loden leidingen in de woning (ECLI:NL:RBAMS:2021:709). Uit metingen is gebleken dat er circa 9,3 microgram lood per liter drinkwater in het water zat. In de procedure vorderde de huurder een tijdelijke huurprijsvermindering tot een bedrag van 40% van de huurprijs, aldus een korting van 60%. Aan de vordering legde de huurder ten grondslag dat de norm voor het loodgehalte in drinkwater zal worden verlaagd naar 5 microgram lood per liter drinkwater. Doordat in de woning een hoger loodgehalte is gemeten dan de nieuwe norm, zou sprake zijn van een gebrek dat de tijdelijk huurprijsvermindering zou rechtvaardigen.
De kantonrechter heeft de vordering van de huurder gedeeltelijk toegewezen en heeft daartoe het volgende overwogen. Van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is sprake indien door de staat of een eigenschap van de huurwoning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, aan de huurder niet het huurgenot wordt verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden huurwoning mocht verwachten. De huurcommissie heeft in het Gebrekenboek vermeld dat sprake is van een gebrek indien in de woonruimte uit de drinkwaterleidingen meer dan 10 microgram lood per liter drinkwater uit de leidingen komt.
Daarnaast heeft de Gezondheidsraad na een risicobeoordeling van het RIVM aan de minister van Infrastructuur en Waterstaat geadviseerd de drinkwaternorm van 10 microgram te verlagen naar 5 microgram per liter en loden leidingen te vervangen, hetgeen het kabinet wenselijk vindt om door te voeren. Ook de Europese Drinkwaterrichtlijn wordt herzien en verlaagt de norm naar 5 microgram lood per liter drinkwater. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat naar huidige inzichten het achterhaald is dat pas een gezondheidsrisico zou bestaan als sprake is van een loodgehalte van 10 microgram of meer en dat er aldus ook een gezondheidsrisico bestaat als het loodgehalte tussen de 5 en 10 microgram ligt. Dit gezondheidsrisico wordt door de kantonrechter gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, omdat een huurder mag verwachten dat hij onbeperkt en zonder gezondheidsrisico’s over kraanwater moet kunnen beschikken. Dat de herziene Drinkwaterrichtlijn naar verwachting pas in 2022 van kracht wordt, maakt dit volgens de kantonrechter niet anders. Bovendien is het Gebrekenboek van de huurcommissie geen limitatieve opsomming van situaties wanneer sprake is van een gebrek.
De lodenleidingen zijn inmiddels door de verhuurder vervangen. Voor de periode dat het gebrek is gemeld bij de verhuurder tot aan het moment dat de leidingen zijn vervangen, wijst de kantonrechter met terugwerkende kracht op grond van artikel 7:207 en 7:257 BW een tijdelijke huurprijsvermindering toe. De verzochte huurprijsvermindering van 60% wordt niet toegewezen, omdat geen sprake is van een loodgehalte van 10 microgram of meer waarvoor het Gebrekenboek van de huurcommissie een korting van 60% gerechtvaardigd acht. De kantonrechter heeft de huurprijsvermindering vastgesteld op 40% van de huurprijs. De verhuurder zal aldus gehouden zijn om voor een periode van vijf maanden de teveel betaalde huur terug te betalen aan de huurder.
Gebrekenregeling
Huurt u een woning en is sprake van een gebrek? Dan is de verhuurder gehouden dit gebrek op uw verzoek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven van de verhuurder vergt die redelijkerwijs niet van hem kunnen worden verwacht. Gaat de verhuurder niet over tot het herstellen van het gebrek en verkeert hij daardoor in verzuim, dan kunt u als huurder zelf het gebrek laten verhelpen op kosten van de verhuurder. Daarnaast kunt u mogelijk aanspraak maken op een tijdelijke huurverlaging indien u door het gebrek in uw huurgenot wordt beperkt. De huurprijsverlaging kan worden gevorderd via de rechter of de huurcommissie. In het geval van een sociale huurwoning dient de vordering binnen 6 maanden te worden ingesteld nadat de verhuurder in kennis is gesteld van het gebrek. Na deze 6 maanden vervalt het recht op een tijdelijke huurprijsverlaging niet helemaal, maar kan geen aanspraak meer worden gemaakt op de verlaging vanaf de datum waarop de verhuurder in kennis is gesteld van het gebrek maar tot maximaal zes maanden in het verleden vanaf de datum waarop de vordering is ingesteld.
Meer over de gebrekenregeling leest u hier. Neem bij vragen contact met ons op.