Verkopend makelaar aansprakelijk jegens kopers vanwege onjuiste vermelding woonoppervlakte woning

Op 13 september 2010 kochten twee kopers een woning in Amsterdam voor een vraagprijs van € 415.000,-. Namens de verkopende partij trad een makelaar op die lid is van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (hierna: NVM). De woning is op 25 augustus 2010 te koop gezet en in de verkoopbrochure is een woonoppervlakte van 80 m2 vermeld. In de brochure is door de makelaar een exoneratieclausule opgenomen dat aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend.

In verband met het voornemen om de woning weer te verkopen, hebben de kopers op 7 januari 2014 de woning laten inmeten. Uit deze meting is gebleken dat het bruto vloeroppervlak 77,45 m2 bedraagt en het netto gebruiksoppervlak van de woning 71,11 m2. De kopers hebben vervolgens de makelaar aansprakelijk gesteld als gevolg van het verschil in woonoppervlakte. De woning van de kopers is uiteindelijk in februari 2014 verkocht voor € 374.000,-,

Tijdens een ledenvergadering van de NVM heeft de ledenraad op 4 juni 2010 bepaald dat per 1 september 2010 alle meetgegevens van woningen moeten zijn vastgesteld aan de hand van de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN2580’. Dit betekent dat NVM-makelaars sindsdien verplicht zijn het netto woonoppervlak te vermelden in verkoopgegevens of nadrukkelijk moeten vermelden dat zij een andere meetmethode hebben gehanteerd.

Rechtbank Amsterdam

In eerste aanleg hebben de kopers gevorderd de makelaar te veroordelen tot betaling van € 51.271,75, omdat de makelaar onrechtmatig jegens hen zou hebben gehandeld door de woning aan te bieden onder vermelding van een onjuist gebruiksoppervlak. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis d.d. 3 juni 2015 (niet gepubliceerd) overwogen dat de makelaar niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens de kopers, omdat op het moment waarop de woning werd gemeten en vervolgens op 25 augustus 2010 te koop werd aangeboden, de meetinstructies conform de NEN2580 nog niet verplicht was gesteld. De kopers mochten er daarom niet op vertrouwen dat in de verkoopbrochure de netto woonoppervlakte conform NEN2580 was vermeld.

Gerechtshof Amsterdam

De kopers zijn tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gegaan (ECLI:NL:GHAMS:2017:191). Het gerechtshof Amsterdam overweegt dat de ledenraad van de NVM de meetinstructie verplicht heeft gesteld, omdat aspirant-kopers erop moeten kunnen vertrouwen dat het vermelde woonoppervlak bij de verkoop het netto gebruiksoppervlak betreft en niet het bruto oppervlak. Indien de meetinstructies al op 25 augustus 2010 zou gelden voor de woning, dan zou de makelaar met het vermelden van een aanmerkelijk hoger woonoppervlak dan het netto woonoppervlak van de woning, onrechtmatig hebben gehandeld. Deze werkwijze zou dan in strijd zijn met hetgeen in het maatschappelijk verkeer is betaamd. Gelet op het doel van de verplichte meetinstructies, het op juiste wijze voorlichten van aspirant-kopers over een essentiële eigenschap van een woning, komt de makelaar in dat geval geen beroep toe op de in de verkoopbrochure opgenomen exoneratieclausule of op de onderzoeksplicht van de kopers. De kopers mochten er in dat geval op vertrouwen dat de woning was opgemeten en de juiste gegevens werden vermeld conform de meetinstructies, temeer omdat zij van andere makelaars hadden vernomen dat al conform de meetinstructies werd gewerkt.

De kopers stellen zich in hoger beroep op het standpunt dat de meetinstructies ook al op 25 augustus 2010 van toepassing waren, omdat onderscheid dient te worden gemaakt tussen nieuw te koop aangeboden woningen en reeds eerder te koop aangeboden woningen. Dit wordt door de makelaar bestreden. Het gerechtshof overweegt echter dat de kopers voldoende bewijs hebben overgelegd waaruit geconcludeerd moet worden dat de ledenraad van de NVM op 4 juni 2010 de beslissing heeft genomen dat de meetinstructies al vanaf 15 juni 2010 voor nieuwe te koop aangeboden woningen zouden gelden. De stelling van de makelaar dat de kopers eerder hadden moeten klagen en eigen schuld hebben, wordt door het gerechtshof verworpen.

Het voorgaande betekent dat het gerechtshof toekwam aan de vraag of de kopers ook daadwerkelijk schade hebben geleden door de onjuiste vermelding. Hierbij maakt het gerechtshof de vergelijking tussen de vermogenspositie van de kopers waarin zij daadwerkelijk verkeren en waarin zij hypothetisch hadden verkeerd wanneer de verkoopbrochure de juiste gegevens vermeldden. Het gerechtshof heeft hierbij vooropgesteld dat het netto woonoppervlak van een woning één van de factoren is die van belang zijn bij de beslissing om een woning al dan niet te kopen en de prijs die een koper bereid is te betalen. De prijs per m2 is echter niet per woning gelijk, zodat de schade niet eenvoudigweg kan worden gesteld op een evenredigdeel van de koop- en verkoopsom van de woning. Bovendien spelen de marktomstandigheden van 2010 ook mee in de beoordeling. Het gerechtshof kan niet exact vaststellen of de koopsom van € 415.000 een marktconforme prijs was en of deze vraagprijs niet onderhandelbaar was. Bovendien hebben de kopers de woning in 2014 binnen twee weken kunnen verkopen en is de woningmarkt met circa 7,8% gedaald in de periode tussen 2010 en 2014. Nu de schade niet exact kan worden vastgesteld schat het gerechtshof de schade van de kopers op € 10.000,-.

Hoge Raad

De makelaar heeft zich niet met dit oordeel kunnen verenigen en heeft cassatie ingesteld. De makelaar stelt kort gezegd aan de orde welke betekenis toe moet komen aan de meetinstructie voor het antwoord op de vraag of een makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper wanneer de verkoopbrochure een woonoppervlakte vermeld die niet is gemeten conform de meetinstructie en die ook afwijkt van het woonoppervlak wanneer de meetinstructie wel was toegepast.

De Hoge Raad stelt voorop dat een makelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper indien de makelaar niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van een makelaar mag worden veracht. Hiervan kan sprake zijn indien de makelaar onjuiste of misleidende informatie verstrekt over de eigenschappen van een woning die van belang kunnen zijn voor de aspirant-koper om een aankoopbeslissing te nemen. Onder deze eigenschappen vallen ook het bruto- en netto woonoppervlak. Het komt in dat geval aan op het vertrouwen dat de aspirant-koper aan de gegeven informatie mocht ontlenen.

De vaststelling van het gerechtshof dat de meetinstructie een verplichting is voor NVM-makelaars, omdat kopers er op moeten kunnen vertrouwen dat het vermelde woonoppervlak het netto woonoppervlak is, komt de Hoge Raad niet onbegrijpelijk voor.

In diverse tuchtrechtzaken heeft de Raad van Toezicht en de Centrale Raad van Toezicht van de NVM overwogen dat aspirant-kopers in beginsel moeten kunnen vertrouwen op de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van een woning, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad overweegt dan ook dat de meetinstructies strekken tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers en dat deze in belangrijke mate het vertrouwen bepalen dat aspirant-kopers mogen ontlenen aan de in verkoopinformatie genoemde woon- en gebruiksoppervlaktes. Dit kan enkel anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde gegevens conform een andere methode zijn gemeten dan de verplichte meetinstructies van de NVM, of wanneer de omstandigheden van het geval de aspirant-koper anderszins aanleiding hadden moeten geven voor twijfel over de juistheid van de gegevens. Een enkele vermelding dat aan de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend is in dit verband onvoldoende. De Hoge Raad komt dan ook tot de conclusie dat de klachten van de makelaar tegen het arrest van het gerechtshof niet kunnen slagen, zodat de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof Amsterdam afgelopen vrijdag, 13 juli 2018, bekrachtigd (ECLI:NL:HR:2018:1176).

Gelet op het voorgaande is het (NVM-)makelaars nog maar eens aan te raden om erop bedacht te zijn geen onjuiste eigenschappen over het woonoppervlak van een woning te vermelden in de verkoopinformatie. Zij zijn immers verplicht een woning te meten conform NEN2580 en de meetinstructies van de NVM. Doet een NVM-makelaar dit niet en vermeldt hij onjuiste gegevens, dan kan dit tot aansprakelijkheid leiden jegens de kopers van een door hem verkochte woning met vergoeding van schade.

AVC Advocaten, mw. mr. I. Roseboom