Verborgen gebreken

Verborgen gebreken bij de verkoop van een woning

Verborgen gebreken zijn problematische gebreken die niet zichtbaar zijn tijdens de aankoop van een woning. Deze gebreken kunnen pas later ontdekt worden en kunnen leiden tot hoge kosten voor de koper. Gelukkig zijn er officiële termen die de rechten en plichten van verkopers beschrijven.

Als verkoper is het belangrijk om te weten dat je verantwoordelijkheid hebt voor eventuele onzichtbare gebreken die in of aan de woning aanwezig zijn. Dit betekent dat je dit niet alleen moet melden aan de koper, maar ook moet verhelpen voordat je de woning verkoopt. In sommige gevallen kan het zelfs zo zijn dat de koper recht heeft op een schadevergoeding omdat de gebreken bij de verkoop niet bekend waren.

Om problemen te voorkomen, is het daarom belangrijk om als verkoper voldoende onderzoek te doen naar mogelijke onzichtbare gebreken. Hierbij kan een bouwtechnisch onderzoek of zelfs destructief onderzoek nodig zijn. Als verkoper moet je deze clausules in het koopcontract opnemen en ervoor zorgen dat de koper deze begrijpt. Zorg er ook voor dat je als verkoper altijd bekend bent met de staat van de woning voordat je deze verkoopt.

Kortom, als verkoper van een woning ben je officieel verantwoordelijk voor eventuele onzichtbare gebreken en dien je voldoende onderzoek te doen om deze te vermijden.

Onderzoeksplicht

Als koper heb je een onderzoeksplicht, wat inhoudt dat je de staat van de woning moet inspecteren voordat je deze koopt. De koper moet hierbij voldoende onderzoek doen en leert hierdoor de feitelijke en juridische gebreken aan de woning kennen. Als de koper onvoldoende onderzoek doet, kan hij/zij later geen aanspraak maken op eventuele schade veroorzaakt door bekende (zichtbare) gebreken. De koper kan dan namelijk worden aangesproken op schending van de onderzoeksplicht.

De mededelingsplicht van de verkoper is hierbij van belang. De verkoper moet namelijk alle gebreken melden of de koper waarschuwen voor mogelijke risico’s. Als er gebreken zijn waarvan de verkoper op de hoogte is, maar deze niet meldt, dan is de verkoper hiervoor aansprakelijk. Als de koper echter nalaat om voldoende onderzoek te doen, kunnen beide plichten elkaar beïnvloeden in een discussie over verborgen gebreken.

Het is daarom van belang dat zowel de koper als de verkoper hun verplichtingen nakomen om problemen te voorkomen. De koper moet voldoende inspecteren en de verkoper moet alle gebreken melden. Als er later toch onverwachte gebreken aan het licht komen, kan een advocaat worden ingeschakeld om de zaak te bespreken en tot een oplossing te komen.

Bouwkundige keuring

Bij het aanschaffen van een nieuwe woning is het essentieel om als koper voldoende onderzoek te verrichten om mogelijke juridische gebreken op te sporen. Een bouwkundige keuring kan hierbij van grote waarde zijn. Met deze keuring kan een deskundige de bouwkundige staat van de woning beoordelen en eventuele gebreken vaststellen. Dit kan de koper helpen om de risico’s van de aanschaf in te schatten en indien nodig af te zien van de aankoop.

Het is belangrijk om te weten dat het koopcontract een bouwkundig voorbehoud kan hebben, waarmee de koper enige bescherming krijgt bij mogelijke gebreken. Daarnaast heeft de koper in geval van ernstige gebreken vaak recht op ontbinding van de aanschaf. Het is dus raadzaam om goed te kijken naar de clausules in het koopcontract en eventueel een advocaat of makelaar te raadplegen bij twijfel.

Voor grondonderzoek zijn er verschillende websites beschikbaar, zoals het Kadaster en Bodem+ Grondonderzoek is vooral belangrijk bij oudere woningen, waarbij het risico op bodemverontreiniging en funderingsproblemen groter is. Het is daarom verstandig om dit onderzoek uit te voeren voordat tot aanschaf wordt overgegaan.

In het kort kan een bouwkundige keuring de koper helpen bij het vervullen van de onderzoeksplicht en het maken van een weloverwogen beslissing. Daarnaast is het goed om op de hoogte te zijn van het bouwkundig voorbehoud en ontbindingsrecht bij ernstige gebreken, en het belang van grondonderzoek niet te onderschatten.

Gebrek dat normaal gebruik in de weg staat

Bij de aankoop van een woning is het belangrijk om rekening te houden met gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg kunnen staan, een zogenaamd ernstig gebrek. Dit zijn gebreken die het gebruik van de woning hinderen en ervoor zorgen dat de woning niet kan worden gebruikt zoals het bedoeld is. Bij een ernstig gebrek kun je hierbij denken aan problemen met de fundering, het dak of de leidingen.

Mocht er sprake zijn van een gebrek waardoor het normale gebruik van de woning niet mogelijk is, dan is de verkoper aansprakelijk voor de reparatiekosten. Het is daarom van belang om bij de aankoop van een woning goed te kijken naar de staat van de woning en vast te leggen welke gebreken er eventueel aanwezig zijn. Dit kan worden opgenomen in het koopcontract, waarbij de verkoper aangeeft of hij op de hoogte is van eventuele gebreken.

Als koper is het raadzaam om een bouwkundige keuring uit te voeren om eventuele verborgen gebreken op te sporen, vooral bij een oude woning. Zo voorkom je dat je achteraf geconfronteerd wordt met onvoorziene reparatiekosten. Het is dan ook verstandig om de clausules in het koopcontract goed te bekijken en eventueel juridisch advies in te winnen. Het gaat tenslotte om een grote investering en je wilt niet voor onverwachte kosten komen te staan als gevolg van gebreken die normaal gebruik van de woning in de weg staan.

Niet gemeld gebrek?

Het niet melden van een gebrek tijdens de verkoop van een woning kan ernstige gevolgen hebben voor de verkoper. De verkoper heeft namelijk een mededelingsplicht en dient alle bekende gevaren, gebreken en andere bijzonderheden van de woning aan de koper te melden.

Wanneer de verkoper op de hoogte was van een gebrek, maar dit niet heeft gemeld aan de koper binnen een redelijke termijn, kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen voor deze fout. De koper kan bijvoorbeeld aantonen dat de verkoper wist van het gebrek door middel van getuigenverklaringen, e-mails of andere documenten.

Het is daarom van groot belang dat de verkoper alle gebreken van de woning meldt aan de koper tijdens de verkoop. Zo voorkomt de verkoper niet alleen problemen achteraf, maar creëert hij ook een betrouwbare reputatie als verkoper. Het melden van gebreken kan bijvoorbeeld worden vastgelegd in een bouwkundige keuring of in de koopakte met speciale clausules. Indien een gebrek niet wordt gemeld en later naar voren komt, is de verkoper aansprakelijk voor de kosten van de reparatie en eventuele schadevergoeding die de koper kan eisen.