Huurprijs
Woonruimte
Op grond van artikel 7:246 BW zijn de verhuurder en huurder van een woonruimte in beginsel vrij om een huurprijs overeen te komen. Wanneer het gaat om de huurprijs van woonruimte is het echter van belang om onderscheid te maken tussen zogezegde sociale huurwoningen en geliberaliseerde huurwoningen. Om huurwoningen betaalbaar te houden voor mensen met een lager inkomen, gelden er voor de huurprijs van sociale huurwoningen bijzondere regels. Daarnaast gelden er bijzondere regels met betrekking tot huurprijsverhoging.
Op grond van artikel 7:249 BW kan de huurder van zowel een sociale als een geliberaliseerde huurwoning tot uiterlijk zes maanden na het sluiten van de huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen. Als de overeengekomen huurprijs niet in verhouding staat tot de kwaliteit van de woning, zal de huurcommissie de huurprijs verlagen tot een bedrag dat nog net als redelijk kan worden aangemerkt. Indien de huurder niet binnen zes maanden van deze mogelijkheid gebruik maakt, kan alleen de huurder van een sociale huurwoning nog een verzoek doen tot huurprijsverlaging. Deze mogelijkheid heeft een huurder van een geliberaliseerde huurwoning niet.
Sociale huurwoning
De huurprijs van een sociale huurwoning is gemaximaliseerd. Door middel van een puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd, wordt de maximale huurprijs vastgesteld. Elk onderdeel van de huurwoning, zoals bijvoorbeeld de oppervlakte en sanitaire voorzieningen, krijgen punten. De bij elkaar opgetelde punten leveren een maximale huurprijs op.
Huurprijsverhoging sociale huurwoning
Daarnaast geldt voor sociale huurwoningen dat een verhoging van de huurprijs ook is gemaximaliseerd. Ieder jaar stelt het kabinet de maximale huurprijsverhoging vast. De stijging van de huurprijs hangt af van het verzamelinkomen van twee jaar geleden van alle bewoners die in het lopende jaar op hetzelfde adres staan ingeschreven. Voor 2021 geldt dat de huurprijs van sociale huurwoningen per 1 juli 2021 niet verhoogd mag worden. Op 9 februari 2021 heeft de Tweede Kamer een motie aangenomen waarmee zij de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft verzocht de huurprijzen in de sociale sector voor 2021 te bevriezen. De minister heeft besloten uitvoering te geven aan deze motie en heeft in een ministeriële regeling het maximale huurverhogingspercentage op 0% vastgesteld. Dit betekent dat voor alle huurders van een sociale huurwoning de huurprijs in 2021 niet zal stijgen. Dit geldt ook voor kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Een huurprijsverhoging na woningverbetering is wel nog mogelijk. Om verhuurders tegemoet te komen wordt er voor woningcorporaties en grote particuliere verhuurders een tegemoetkoming via een tariefsverlaging van de verhuurderheffing vormgegeven. Voor kleine particuliere verhuurders wordt nog onderzocht hoe een tegemoetkoming vorm kan krijgen.
Indien de huurprijs in de normale situatie wel wordt verhoogd en de huurder het niet eens is met deze huurprijsverhoging, kan hij in een aantal gevallen voor de ingangsdatum van de huurverhoging door middel van een bezwaarschrift bezwaar maken bij de verhuurder. Bezwaar is onder andere ten eerste mogelijk als de huurverhoging meer bedraagt dan de vastgestelde maximale huurverhoging. Daarnaast is het mogelijk om bezwaar te maken bij de verhuurder indien de huurprijs door de verhoging boven de maximale huurprijsgrens volgens het puntensysteem komt te liggen. Ook is het mogelijk bezwaar te maken indien de huurder het voorstel tot huurverhoging minder dan twee maanden voor de ingangsdatum heeft ontvangen of als de verhuurder binnen twaalf maanden de huur opnieuw wilt verhogen.
Indien de verhuurder het niet eens is het met bezwaar, zal de verhuurder de huurcommissie om een uitspraak moeten vragen. De huurcommissie beoordeelt vervolgens of de voorgestelde huurprijsverhoging redelijk is of niet. Indien de huurverhoging redelijk is, dient de huurder de nieuwe huurprijs te betalen. Is de huurprijsverhoging echter niet redelijk, dan stelt de huurcommissie een lagere huurverhoging vast.
Het is voor de huurder ook mogelijk om bezwaar te maken door de verhoging van de huurprijs niet te betalen en geen bezwaarschrift aan de verhuurder te sturen. De verhuurder dient in dat geval binnen drie maanden per aangetekende brief de huurder te vragen om alsnog in te stemmen met de huurprijsverhoging. Indien de huurder de brief niet op tijd of niet aangetekend ontvangt, dan hoeft de huurder de verhoging niet te betalen. De verhuurder kan in dat geval wel een nieuw voorstel tot huurprijsverhoging doen. Ontvangt de huurder wel de brief op tijd en aangetekend, dan moet de huurder binnen vier maanden na ingangsdatum van de huurprijsverhoging een verzoek indienen bij de huurcommissie om uitspraak te doen over de huurprijsverhoging. Doet de huurder dit niet op tijd, dan zal de huurder alsnog de huurverhoging dienen te betalen.
Indien de huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie, dan kunnen zij de rechter vragen om de nieuwe huurprijs vast te stellen.
Naast de jaarlijkse huurprijsverhoging is het mogelijk dat de huurprijs na een renovatie aan de woning wordt verhoogd. Dit is enkel toegestaan als de huurder vooraf toestemming heeft gegeven voor de woningverbetering en de renovatie zorgt voor meer woongenot dan de oude situatie. De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan de maximale huurprijs van de woning. Daarnaast dient de huurprijsverhoging in redelijke verhouding te staat tot de kosten die de verhuurder maakt.
Huurprijsverlaging sociale huurwoning
Is de overeenkomst langer dan zes maanden geleden afgesloten, dan heeft de huurder van een sociale huurwoning de mogelijkheid om bij de verhuurder een verzoek in te dienen voor verlaging van de huurprijs. Indien de verhuurder niet akkoord gaat met het voorstel om de huurprijs te verlagen, dan moet de huurder zich binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum tot de huurcommissie wenden. De huurcommissie toetst vervolgens de redelijkheid van het voorstel en stelt eventueel een andere huurprijsverlaging vast.
Daarnaast is het mogelijk dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd indien de woning ernstige gebreken heeft. In zo’n geval dient de huurder allereerst de gebreken te melden bij de verhuurder. Vervolgens heeft de verhuurder zes weken de tijd om de gebreken te verhelpen. Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder bij de huurcommissie een verzoek indienen om de huurprijs te verlagen. Een tijdelijke huurprijsverlaging zal alleen worden toegewezen wanneer de huurcommissie van oordeel is dat de gebreken van voldoende ernstige aard zijn om prijsverlaging toe te staan. Zodra de verhuurder de gebreken heeft hersteld, dient de huurder de eerder overeengekomen huurprijs weer te betalen.
Geliberaliseerde huurwoning
Het woningwaarderingsstelsel geldt niet voor geliberaliseerde woningen. Bij deze woningen staat het de verhuurder en huurder vrij om zelf de huurprijs te bepalen. Er is dan geen sprake van een maximale huurprijs. Op grond van artikel 7:247 BW zijn de artikelen van de onder afdeling 2 ‘Huurprijzen en andere vergoedingen’ daarnaast ook niet van toepassing op de geliberaliseerde huurwoning.
Huurprijsverhoging geliberaliseerde huurwoning
Sinds 1 mei 2021 geldt er ook bij de geliberaliseerde woonruimte een gemaximaliseerde huurprijsverhoging. Het maximale huurverhogingspercentage is voor geliberaliseerde woonruimten gelijk aan de inflatie vermeerderd met één procentpunt op basis van de prijsindexcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het nieuwe vierde lid van artikel 7:248 BW bepaalt dat een beding in de huurovereenkomst dat leidt tot een verhoging met een hoger percentage dan het wettelijke maximale huurverhogingspercentage, nietig zal zijn.
Voor de verhuurder die een geliberaliseerde woonruimte heeft verbeterd als bedoeld in artikel 7:255 BW geldt een uitzondering op het maximale huurverhogingspercentage. In dat geval mag de verhuurder de huurprijs verhogen met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de investeringskosten van de verhuurder.
Bedrijfsruimte
In het geval van bedrijfsruimten staat het partijen in beginsel vrij om zelf een huurprijs overeen te komen. Tevens staat het partijen vrij om afspraken te maken over een eventuele indexerings- of huurverhogingsclausule. In het geval van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte wordt deze vrijheid beperkt door artikel 7:303 BW. Op grond van dit artikel is een nadere huurprijsvaststelling door de rechter altijd mogelijk na afloop van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd of in het geval van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, telkens na vijf jaar na de dag waarop de laatste huurprijsvaststelling is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Op grond van artikel 7:291 BW kan niet van deze bepaling ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Voor de 230a-bedrijfsruimte kent de wet echter geen huurprijswijzigingsprocedures, tenzij partijen daarin in de huurovereenkomst hebben voorzien. In de praktijk komt het vaak voor dat partijen een markthuurherzieningsclausule opnemen in de overeenkomst. Een dergelijke bepaling maakt het mogelijk om na elke periode van vijf of tien jaar de huurprijs te toetsen en vast te stellen aan de dan geldende marktprijs.
Bent u verhuurder of huurder en heeft u een conflict met uw (ver)huurder over de huurprijs? Onze huurrecht advocaten beschikken over de benodigde kennis en ervaring om u te helpen. Zij zullen altijd trachten het conflict tot een voor u positief einde te brengen. Neem gerust contact op.