Medehuur of voortzetting huurovereenkomst door inwonend meerderjarig kind

Degene die met een huurder van woonruimte gaat samenwonen of al langer samenwoont, maar niet wordt genoemd als huurder in de huurovereenkomst is niet vanzelf medehuurder. Zonder de officiële status van medehuurder kan deze bewoner zich niet zelfstandig beroepen op de regels van huurbescherming. Daarnaast kan de verhuurder de bewoner zonder de status van medehuurder niet hoofdelijk aansprakelijk houden voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Medehuur

Op grond van artikel 7:266, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) is de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder van rechtswege medehuurder zolang de woonruimte voor de partner strekt tot hoofdverblijf. Anderen dan de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder zijn niet van rechtswege medehuurder. Zij kunnen wel op gezamenlijk verzoek met de huurder de verhuurder vragen om te bepalen dat zij medehuurder zijn. Voorwaarde hiervoor is dat zij met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren en hoofdverblijf hebben in de woonruimte. Weigert de verhuurder ermee in te stemmen of heeft de verhuurder niet binnen drie maanden verklaard in te stemmen met het medehuurderschap, dan kunnen de huurder en de andere persoon gezamenlijk de kantonrechter op grond van artikel 7:267, eerste lid, BW verzoeken alsnog te bepalen dat deze persoon medehuurder zal zijn.

De vordering van de huurder en de gewenst medehuurder kan door de kantonrechter alleen worden afgewezen indien de bewoner nog geen twee jaar zijn hoofdverblijf heeft in de woonruimte en met de huurder een gemeenschappelijke huishouding voert, of wanneer de vordering, gelet op de tijdsduur van de gemeenschappelijke huishouding, slechts bedoeld is om de bewoner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen of wanneer de bewoner vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor de behoorlijke nakoming van de huurprijs.

Voortzetting huurovereenkomst na overlijden

Bij overlijden van de hoofdhuurder zet op grond van artikel 7:268, eerste lid, BW de medehuurder de huurovereenkomst als huurder voort. De persoon die niet aangemerkt kan worden als medehuurder, maar wel een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de overleden huurder zet de huurovereenkomst voor slechts zes maanden voort. De kantonrechter kan bepalen dat de huurovereenkomst langer als huurder wordt voortgezet. Een dergelijke vordering wordt door de kantonrechter uitsluitend op grond van artikel 7:268, derde lid, BW afgewezen wanneer de bewoner niet aan kan tonen dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, of als de bewoner onvoldoende financieel waarborg biedt om de huurprijs te voldoen of wanneer de bewoner geen huisvestingsvergunning kan overleggen of verkrijgen.

Meerderjarige kinderen

Medehuurderschap of voortzetting van de huurovereenkomst bij het overlijden van de hoofdhuurder leidt nogal eens tot problemen in het geval de hoofdhuurder een ouder betreft met inwonend meerderjarige kinderen. Veelal wordt geoordeeld dat in het geval van samenleven van ouders en een meerderjarig kind geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De vraag of ook in dat geval sprake is van een gemeenschappelijke huishouding dient naar vaste jurisprudentie te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval (ECLI:NL:HR:2014:93). De enkele omstandigheid dat een meerderjarig kind nog bij zijn ouders woont is onvoldoende om een gemeenschappelijke huishouding aan te nemen. Onlangs heeft de rechtbank Amsterdam in twee verschillende uitspraken aangenomen dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in het geval van een ouder en een meerderjarig kind.

Ondanks duurzame gemeenschappelijke huishouding toch ouderlijkhuis verlaten

In de eerste uitspraak van 27 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:6121) speelde het volgende. Sinds 1981 huurden de ouders van eiser een eengezinswoning van Stichting De Alliantie. Een eerder ingediend verzoek om medehuurderschap is in 2005 afgewezen. Na het overlijden van beide ouders is eiser achtergebleven in de woning. De Alliantie heeft eiser bericht dat de huurovereenkomst in principe niet overdraagbaar is van ouders op kind, tenzij aan bepaalde door De Alliantie gestelde voorwaarden zou zijn voldaan. Eiser is van mening dat hij aan de voorwaarden van De Alliantie voldoet. De Alliantie heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de woning niet voor eiser als alleenstaande geschikt is en verzoekt hem de woning te verlaten.

Eiser kan zich hiermee niet verenigen en stapt naar de kantonrechter en vordert voortzetting van de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt dat voortzetting van de huurovereenkomst moet worden afgewezen indien sprake is van een van de in artikel 7:268, derde lid, BW genoemde gronden. Niet in geschil is dat eiser zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Bovendien is vast komen te staan dat hij voldoende financieel waarborg biedt om de huurprijs aan De Alliantie te voldoen. Daarnaast oordeelt de kantonrechter dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen eiser en zijn ouders. Eiser is, ondanks eerder aanstalten om het ouderlijkhuis te verlaten, altijd bij zijn ouders blijven wonen. Eiser liet sinds 2008 bovendien zijn bijstandsuitkering storten op de rekening van zijn ouders. Na het overlijden van zijn vader gebruikte eiser en zijn moeder één gemeenschappelijke rekening voor alle uitgaven van het huishouden. Het handelen van eiser en zijn ouders is altijd gericht geweest op samenwoning, zodat sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding.

Ondanks dat in deze situatie vast is komen te staan dat eiser een gemeenschappelijke huishouding voerde met zijn ouders en op het laatst alleen met zijn moeder, dient hij zijn ouderlijk huis toch te verlaten. Het ouderlijk huis betreft een sociale huurwoning waarvoor een huisvestingsvergunningsplicht geldt. De woning betreft een sociale huurwoning van circa 78 m2 en biedt ruimte voor een huishouden van tenminste drie of meer personen. Eiser woont er  alleen. Eiser komt dan ook niet in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor de woning en voldoet derhalve niet aan de laatste voorwaarde van artikel 7:268, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek. De vordering van eiser om de huurovereenkomst te mogen voortzetten wordt dan ook door de kantonrechter afgewezen. De Alliantie had bij reconventionele vordering de ontruiming gevorderd van de woning wanneer de vordering van eiser zou worden afgewezen. De ontruiming is toegewezen en eiser dient zijn ouderlijk huis dan ook alsnog te verlaten.

Verzoek medehuurderschap toegewezen

In de tweede uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 3 september 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:6317) verzochten een huurster van 89 jaar oud en haar zoon van 64 jaar de kantonrechter te bepalen dat de zoon medehuurder zal zijn van de woonruimte die de huurster al sinds 1996 huurt van Ymere. De kantonrechter overweegt dat hij dient te beoordelen of de zoon voldoet aan de eisen van artikel 7:267, eerste lid, BW en of sprake is van een van de afwijzingsgronden.

De kantonrechter oordeelt dat vast is komen te staan dat de zoon sinds 2012 zijn hoofdverblijf heeft in de woning bij zijn moeder. Vraag is dan ook of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Hierbij heeft als uitgangspunt te gelden dat slechts in het bijzondere geval daarvan sprake is wanneer het gaat om samenleven van een meerjarig kind en ouder. Allereerst wordt vastgesteld dat de zoon financieel bijdraagt aan het huishouden door mee te betalen aan de huurprijs, alsmede door het betalen van boodschappen en andere vaste lasten. Daarnaast is het de kantonrechter voldoende gebleken dat moeder en zoon samen dingen ondernemen als uitstapjes, familie en vriendenbezoekjes, samen koken en eten en samen boodschappen doen. De huurster is niet hulpbehoevend en haar zoon woont niet alleen maar bij haar in om voor haar te zorgen. Bovendien is het van belang dat de zoon pas weer bij zijn moeder is gaan wonen nadat hij al een eigen gezinsleven heeft gehad. Hij heeft lange tijd in een eigen woning gewoond en is na een scheiding pas bij zijn moeder ingetrokken, omdat zij beide alleen waren. Dit is dan ook een andere situatie dan het meerderjarig kind dat altijd thuis is blijven wonen, aldus de kantonrechter. Tot slot overweegt de kantonrechter dat ook geen sprake is van een van de andere afwijzingsgronden van artikel 7:267, derde lid, BW.

Tot slot

Uit de besproken uitspraken volgt dat ook in het geval van een meerderjarig inwonend kind sprake kan zijn van medehuurderschap of de mogelijkheid de huurovereenkomst voort te zetten bij overlijden van de ouder(s) als hoofdhuurders. Veelal zal overduidelijk moeten zijn dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Uit jurisprudentie volgt dat betekenis wordt toegekend aan het feit of het meerjarig kind bijdraagt in de kosten van het huishouden en/of het inwonen enkel is ingegeven door het feit dat het kind, dan wel de ouder, verzorging behoeft, er dient in bepaalde mate sprake te zijn van een bepaalde wederkerigheid.

Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen over medehuur of voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden van de hoofdhuurder? Neem contact met ons op!

AVC Advocaten, mw. mr. I. Roseboom