Afdwingen van energiebesparende maatregelen bij de verhuurder

De verhuurder van woonruimte is op grond van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) verplicht om de verhuurde woonruimte in goede staat te onderhouden en ter beschikking te stellen aan de huurder. De huurder kan energiebesparende maatregelen echter niet afdwingen op grond van de gebrekenregeling en onderhoudsverplichting van de verhuurder. Artikel 7:243 BW biedt de huurder de mogelijkheid om via de kantonrechter de energiebesparende maatregelen af te dwingen indien de verhuurder daar niet aan mee wil werken.

Artikel 7:243 BW

Op grond van artikel 7:243 lid 1 BW kan de huurder van woonruimte de rechter verzoeken om de verhuurder te verplichten om een van de in lid 2 genoemde verbeteringen op eigen kosten aan te brengen. Het gaat hier om voorzieningen als het isoleren van ramen en muren, het isoleren van de vloer op de begane grond of het vervangen van een cv-ketel die ten minste tien jaar oud is. Het voorgaande impliceert dat vanuit het oogpunt van huurgenot geen sprake hoeft te zijn van een noodzaak tot het treffen van de voorzieningen, aangezien de huurder in dat geval wel een beroep had kunnen doen op de gebrekenregeling. Wel zal sprake moeten zijn van een situatie waarin het treffen van energiebesparende maatregelen als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 BW redelijk is.

Beoordeling van de redelijkheid van het verzoek

Bij de beoordeling of het verzoek om energiebesparende maatregelen redelijk is, zullen alle omstandigheden van het geval, waaronder alle gevolgen van de te treffen voorziening, in aanmerking moeten worden genomen. Daarbij is met name van belang welke werkzaamheden voor de gevraagde voorziening moeten worden uitgevoerd en welke maatregelen daartoe moeten worden getroffen, of de werkzaamheden praktisch uitvoerbaar zijn, wat de kosten daarvan zullen zijn, op welke termijn deze kosten redelijkerwijs dienen te worden afgeschreven en of redelijkerwijs valt te verwachten dat de kosten kunnen worden gefinancierd door de verhuurder.

Casus uit de praktijk van AVC Advocaten

Onlangs heeft AVC Advocaten een huurster bijgestaan in de procedure jegens haar verhuurder om het aanbrengen van dubbel(isolatie)glas in de woning af te dwingen. De huurster heeft de verhuurder diverse malen verzocht om de woning te voorzien van dubbel(isolatie)glas. Dit verzoek is door de verhuurder telkens afgewezen.

In de procedure bij de kantonrechter heeft de huurster de rechter verzocht om op grond van artikel 7:243 lid 1 jo. lid 2 onder a BW de verhuurder te veroordelen om de aanwezige enkele beglazing te vervangen door dubbel(isolatie)glas. De huurster stelde zich op het standpunt dat het aanbrengen hiervan zou leiden tot betere thermische isolatie van het gehuurde en dus lagere verwarmingskosten. De huurster heeft tevens verklaard bereid te zijn tot het betalen van een huurprijsverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten voor het plaatsen van het dubbel(isolatie)glas. Dit laatste, bereidheid tot verhoging van de huurprijs, is een voorwaarde voor toewijzing van het verzoek.

De verhuurder verweerde zich in de procedure door te stellen dat energiebesparende maatregelen weliswaar van belang zijn, maar dat een belangenafweging tot afwijzing van het verzoek zou moeten leiden. De verhuurder zou het niet vrij staan om zelfstandig de beglazing te vervangen omdat de VvE van het appartementsgebouw daarover zou beslissen. De verhuurder heeft slechts een minderheidsaandeel in de VvE. De VvE zou bovendien geen concrete plannen hebben voor het vervangen van de raamkozijnen en/of beglazing. Ook zou het plaatsen van dubbelglas maar een beperkte verbetering van de thermische isolatie van het gehuurde opleveren, omdat aan de voorzijde van de woning al dubbelglas is aangebracht. Het zou van de verhuurder derhalve niet kunnen worden verwacht de investering voor het plaatsen van het dubbel(isolatie)glas te doen. Daarnaast heeft de verhuurder gesteld de voorkeur te hebben om met de eigenaren van naastgelegen panden te overleggen om de vervanging van de kozijnen en beglazing aan de achterzijde van de woningen gelijktijdig uit te laten voeren, zodat de kosten eventueel lager zouden kunnen zijn. Ook zou dan één aannemer voor het gehele project kunnen worden aangezocht.

De rechtbank Amsterdam overweegt in haar beschikking van 14 augustus 2018 (niet gepubliceerd) dat bij de beoordeling van het verzoek van de huurster alle omstandigheden van het geval, waaronder alle gevolgen van de verzochte voorzieningen, in aanmerking moeten worden genomen. Daarbij is het met name van belang welke werkzaamheden er moeten worden uitgevoerd en welke maatregelen er moeten worden getroffen, alsmede of deze praktisch uitvoerbaar zijn, wat de totale kosten zullen zijn en op welke termijn deze kosten redelijkerwijs kunnen worden afgeschreven en of valt te verwachten dat de verhuurder deze kosten kan financieren.

Aangenomen mag worden dat het plaatsen van dubbel(isolatie)glas in beginsel zal leiden tot een toename van de thermische isolatie van een woning als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 BW, aldus de kantonrechter. Het standpunt van de verhuurder dat het aanbrengen van dubbele beglazing maar een beperkte verbetering van de thermische isolatie van het gehuurde op zal leveren, wordt door de kantonrechter gepasseerd wegens gebrek aan onderbouwing.

Daarnaast verwerpt de kantonrechter het standpunt van de verhuurder dat de VvE eerst een besluit dient te nemen over het aanbrengen van de beglazing en dat deze op dit moment geen voornemen daartoe heeft. De verhuurder vormt samen met twee andere leden de VvE. De huurder heeft in de procedure e-mails overgelegd van de andere leden waaruit blijkt dat zij geen bezwaar hebben tegen het aanbrengen van dubbele beglazing aan de achterzijde van het gehuurde. Bovendien is niet gebleken dat het aanbrengen van de dubbele beglazing leidt tot een schending van het VvE-reglement, dan wel tot een stijging van de onderhoudskosten van de VvE. Overigens ook zonder het overleggen van de verklaringen dat de overige leden geen bezwaar hebben zou het niet in de lijn der verwachting zijn dat een VvE hier redelijkerwijs bezwaar tegen zou kunnen hebben.

Tot slot wordt ook het laatste verweer van de verhuurder verworpen. Dat de verhuurder de voorkeur heeft om met eigenaren van naastgelegen panden de vervanging van de kozijnen en beglazing uit te laten voeren en zo kosten te besparen, is slechts door de verhuurder gesteld. Nergens is uit gebleken dat de verhuurder sinds het eerste verzoek van de huurster enige actie heeft ondernomen om met de andere eigenaren in overleg te treden. Van de huurster kan niet worden verwacht dat zij genoegen neemt met een ongelimiteerd uitstel van het treffen van de gevorderde energiebesparende maatregelen. Bovendien heeft een aannemer onlangs uitgebreide onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd. Het valt niet in te zien waarom de verhuurder geen kostenbesparing had kunnen realiseren door dezelfde aannemer het dubbel(isolatie)glas aan te laten brengen toen hij bezig was met het uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden., aldus de kantonrechter.

Gelet op het feit dat de verhuurder ter zitting heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de door de huurster voorgestelde huurverhoging van € 21,31 en de huurster heeft aangegeven bereid te zijn dit bedrag te betalen, is het verzoek van de huurster toegewezen. De verhuurder is door de kantonrechter, op straffe van een dwangsom, verplicht om binnen 60 dagen na datum van het vonnis de dubbele beglazing aan de achterzijde van het gehuurde aan te laten brengen.

Afsluiting

Uit het voorgaande volgt dat een huurder de rechter kan verzoeken om de verhuurder te veroordelen tot het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen. Hier tegenover staat dat de huurder bereid moet zijn een huurprijsverhoging te betalen die de redelijke kosten zullen dekken. De rechter zal bij een verzoek op grond van artikel 7:243 BW alle omstandigheden van het geval in acht nemen.

Heeft u als huurder uw verhuurder verzocht om het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen zoals dubbele beglazing of een cv-ketel, maar heeft hij dit geweigerd? AVC Advocaten kan u bijstaan bij het afdwingen van de voorzieningen via de kantonrechter. Neem voor meer informatie contact met ons op.

 

AVC Advocaten, mr. I. Roseboom