Algeheel verbod op huisdieren in huishoudelijk reglement nietig

Wanneer een appartementsgebouw bij notariële akte is gesplitst in appartementsrechten, wordt er ook een splitsingsreglement opgesteld, dan wel wordt een modelsplitsingsreglement van toepassing verklaard. In de wet is bepaald wat ieder splitsingsreglement minimaal dient te bevatten. Te denken valt dan aan bepalingen waarmee de vereniging van eigenaars (hierna: VvE) wordt opgericht, bepalingen over de verdeling van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen en een regeling over het gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten. Daarnaast kan het splitsingsreglement een regeling bevatten omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten van de eigenaars. Naast het splitsingsreglement is het mogelijk dat de VvE een huishoudelijk reglement opstelt.

Huishoudelijk reglement

Wanneer het splitsingsreglement daarin voorziet is het mogelijk om ook in het huishoudelijk reglement regels op te nemen over het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten. Een veel voorkomende vraag is echter hoever een VvE mag gaan in het stellen van regels aan gebruik van privégedeelten in het huishoudelijk reglement. De Hoge Raad heeft in verschillende arresten geoordeeld dat in beginsel een regeling met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten dient te worden opgenomen in het splitsingsreglement zelf. Reden hiervoor is dat eventuele beperkingen van gebruik van een privégedeelte uit een openbaar register zou moeten blijken. Voor het splitsingsreglement geldt een publicatieplicht in het kadaster. Dit leidt er volgens de Hoge Raad toe dat alleen regels van orde met betrekking tot het feitelijk gebruik van privégedeelten in het huishoudelijk reglement mogen worden opgenomen (vgl. Hoge Raad 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1666 en ECLI:NL:HR:1995:ZC1667). Te denken valt hierbij aan regels over het buiten hangen van wasgoed, het sluiten van deuren en regels over tuinen en/of plantenbakken aan balkons.

Huisdierenverbod in huishoudelijk reglement

Het komt ook veelvuldig voor dat in het huishoudelijk reglement van een VvE een verbod is opgenomen tot het houden van huisdieren in privégedeelten zoals bijvoorbeeld katten en honden. Zo ook in een zaak bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin het hof op 9 mei 2019 arrest heeft gewezen (ECLI:NL:GHSHE:2019:1722). In de zaak speelde het volgende. Een appartementsgebouw is bij akte van 25 januari 2007 gesplitst in 26 appartementsrechten. Als splitsingsreglement is het modelsplitsingsreglement 2006 van toepassing verklaard. Daarnaast is er een huishoudelijk reglement. In dit huishoudelijk reglement is opgenomen dat het houden van katten en honden in privégedeelten niet is toegestaan. Daarnaast worden katten en honden niet toegelaten tot gemeenschappelijke ruimten. Er is aldus een algeheel verbod op katten en honden opgenomen in het huishoudelijk reglement. Het verbod ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimten wordt echter niet gehandhaafd en niet nageleefd. Er komen namelijk regelmatig honden op bezoek of logeren bij eigenaren.

Een van de appellanten in de procedure is eigenaar van meerdere appartementsrechten. Zij heeft een van de appartementen verhuurd aan twee van de andere appellanten (hierna: de huurders). De huurders hebben de VvE toestemming gevraagd voor het houden van een hond in het gehuurde appartement. Het bestuur van de VvE heeft geen toestemming verleend. Op een VvE-vergadering van 10 mei 2018 is voorts gestemd over het schrappen of wijzigen van het huisdierenverbod, dan wel aan de huurders ontheffing van het verbod te verlenen. Voor beide agendapunten zijn te weinig stemmen behaald, zodat het huisdierenverbod is stand is gebleven en aan de huurders geen ontheffing is verleend.

Gerechtelijke procedures

In eerste aanleg hebben appellanten vernietiging gevraagd van de besluiten tot het onthouden van persoonlijke ontheffing van het huisdierenverbod en tot weigering het huisdierenverbod te schrappen of wijzigen. De kantonrechter heeft de verzoeken afgewezen waarna appellanten in hoger beroep zijn gegaan.

In hoger beroep hebben appellanten aangevoerd dat het huisdierenverbod nietig is, omdat dit verbod niet in een huishoudelijk reglement zou mogen worden opgenomen. De regel zou niet aan te merken zijn als een regel van orde. Het huisdierenverbod hoort thuis in het splitsingsreglement, aldus appellanten. De VvE heeft verweer gevoerd en zich kortgezegd op het standpunt gesteld dat het huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement wel geldig is. Het verbod zou geen al te grote inbreuk maken op de gebruiksrechten van de eigenaren. De VvE zou het verbod hebben kunnen opnemen ter bescherming van het leef- en woongenot van de bewoners van het appartementencomplex. Bovendien zou het een feit van algemene bekendheid zijn dat honden overlast veroorzaken. Het verbod zou dan ook een ordemaatregel zijn die wel degelijk opgenomen kan worden in het huishoudelijk reglement.

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch verwerpt het verweer van de VvE en volgt appellanten in hun redenering. Onder verwijzing naar het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad van 10 maart 1995, latere literatuur en verschillende conclusies van diverse Advocaat-Generaals bij de Hoge Raad, overweegt het gerechtshof dat een algeheel verbod op het houden van honden en katten geen regel van orde vormt, maar een principiële beperking van het gebruiksrecht van de appartementseigenaren. Iedere permanente aanwezigheid van een hond of kat is verboden, ook als er geen enkele overlast of hinder wordt veroorzaakt. De appartementseigenaren worden dan ook onvoorwaardelijk beperkt in de wijze waarop zij hun appartementsrecht mogen gebruiken. Eventuele regels over het gedrag van honden en katten, zoals het niet mogen veroorzaken van overlast zouden wel regels van orde zijn die thuishoren in het huishoudelijk reglement. Het algehele verbod tot het houden van honden en katten dient dan ook te worden opgenomen in het splitsingsreglement, aldus het gerechtshof. Het huisdierenverbod is naar oordeel van het hof derhalve nietig.

Wijzigen van de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement noodzakelijk?

Het oordeel van het gerechtshof leidt ertoe dat er voor deze VvE en appellanten geen huisdierenverbod geldt. De VvE zal een dergelijk verbod op moeten laten nemen in het splitsingsreglement. De vraag is nu of het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch ertoe zal leiden dat ook andere huisdierenverboden in huishoudelijk reglementen als nietig moeten worden beschouwd. In dat geval zullen veel huishoudelijk reglementen en splitsingsreglementen aangepast moeten worden om het gewenste verbod geldig te laten zijn.

Bent u lid van een VvE en heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem dan contact met ons op of lees hier meer over de Vereniging van Eigenaars.