Overlijden huurder of verhuurder

Uit artikel 7:229 lid 1 BW volgt dat de huurovereenkomst niet wordt beëindigd door het overlijden van de huurder of verhuurder. De erfgenamen van de overleden huurder of verhuurder treden immers als rechtsopvolgers op in de rechten en plichten van de lopende huurovereenkomst.

In beginsel zal de voortzetting van de huurovereenkomst voor de erfgenamen van de verhuurder geen problemen opleveren. Zij zijn krachtens het erfrecht eigenaar geworden van het verhuurde en hebben recht op de door de huurder te betalen huurpenningen.

Voor de erfgenamen van de huurder ligt dit net iets anders. Indien de erven op grond van de huurovereenkomst niet bevoegd zijn om het huurobject aan een ander in gebruik te geven of te onderverhuren en zelf geen gebruik wensen te maken van het gehuurde, dan kunnen zij op grond van artikel 7:229 lid 2 BW gedurende zes maanden na het overlijden de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van tenminste één maand opzegtermijn. Daarnaast is de verhuurder verplicht om medewerking te verlenen aan de toedeling van de rechten en verplichtingen van de overleden huurder aan een of meer erfgenamen, tenzij de verhuurder tegen een of meer aangewezen erfgenamen redelijke bezwaren heeft. Dit volgt uit artikel 7:229 lid 3 BW. Van redelijke bezwaren kan sprake zijn indien de verwachting bestaat dat de erfgenaam overlast zal veroorzaken of de huurprijs niet zal kunnen voldoen.

Voor de huur van woonruimte en de huur van een 290-bedrijfsruimte zijn bijzondere regels opgenomen ten aanzien van het overlijden van de huurder.

Overlijden van huurder van woonruimte

Op grond van artikel 7:268 BW wordt afgeweken van de hoofdregel van artikel 7:229 lid 1 BW indien er sprake is van het overlijden van een huurder van een woonruimte. In dat geval kan de medehuurder in de zin van artikel 7:266 BW en 7:267 BW de huur voortzetten als huurder. Tevens kan de medehuurder de huurovereenkomst binnen zes maanden na het overlijden van de huurder bij exploot of aangetekende brief opzeggen. Op grond van artikel 7:266 lid 1 BW zijn de echtgenoot of geregistreerd partner van een huurder van rechtswege medehuurder. Daarnaast kan een ander persoon dan de huurder die ook zijn hoofdverblijf heeft in de woonruimte, maar geen echtgenoot of geregistreerd partner is en met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, worden aangemerkt als medehuurder indien de verhuurder hier mee instemt. Dit volgt uit artikel 7:267 lid 1 BW.

Indien er geen sprake is van een medehuurder, maar iemand die met de huurder in de woning zijn hoofdverblijf heeft gehad en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, kan deze persoon de huurovereenkomst gedurende zes maanden voortzetten. De voortzetting van de huurovereenkomst kan ook na deze zes maanden worden gehandhaafd. Voorwaarde hiervoor is dat een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst bij de kantonrechter wordt ingesteld. Een duurzame gemeenschappelijke huishouding is niet alleen beperkt tot de persoon met wie de huurder een relatie had. Ook familieleden, vrienden of verzorgers kunnen onder dit begrip vallen. Het zal telkens van alle omstandigheden van het geval afhangen of er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Factoren die hierbij een rol spelen zijn de bedoelingen van partijen voor de toekomst, de duur voor samenwoning en bijvoorbeeld gemeenschappelijke uitgaven of onderlinge zorg voor elkaar. De vordering bij de kantonrechter zal worden afgewezen indien er geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, de eiser onvoldoende waarborg biedt om de huurprijs te kunnen betalen en indien er sprake is van een woning waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, de eiser niet beschikt over de vergunning.

Zijn er geen erfgenamen die op grond van artikel 7:268 BW de huurovereenkomst voortzetten, dan eindigt de overeenkomst aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Dit volgt uit artikel 7:268 lid 6 BW. Daarnaast kunnen de erfgenamen de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste maand na het overlijden van de huurder.

Overlijden van huurder van 290-bedrijfsruimte

Ook in het geval van het overlijden van de huurder van een 290-bedrijfsruimte wordt er enigszins afgeweken van artikel 7:229 BW. Op grond van artikel 7:302 BW kunnen de erfgenamen die niet bevoegd zijn het gehuurde aan een ander in gebruik te geven of te onderverhuren, gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. De opzegging dient te geschieden bij aangetekende brief of exploot. Indien de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd, is het niet nodig om de overeenkomst op te zeggen.

Bent u verhuurder of huurder en wilt u meer weten over dit onderwerp? Onze huurrecht advocaten beantwoorden graag uw vragen. Neem gerust contact op.