De regen tikt tegen de ruiten, de wind waait en de bladeren vallen van de bomen. Het najaar is in aantocht. Heeft u het nodige onderhoud aan uw woning al verricht of dient dit nog te gebeuren?
Niets is zo vervelend als gebreken aan een woning, zoals de constatering van vochtdoorslag of een verwarmingsinstallatie die het – tijdens de winter op zondagavond bij min 15 graden – niet doet. Dergelijke gebreken kunnen te wijten zijn aan achterstallig onderhoud van uw huis of uw appartement.
Bent u eigenaar van de woning en verhuurt u dit of bent u huurder van een woonruimte, dan is het aan te raden om onder andere de huurovereenkomst na te slaan op eventuele onderhoudsverplichtingen. Het is namelijk aan de verhuurder om, gebreken aan de woning te herstellen. Verhuurt u een woning dan dient u naast de onderlinge afspraken tussen u en de huurder ook de afspraken tussen u en de Vereniging van Eigenaren na te gaan als de woning een appartementsrecht betreft. Deze afspraken zijn neergelegd in het splitsingsreglement of het huishoudelijk reglement. Indien er gebreken aanwezig zijn, bijvoorbeeld aan de buitenkant van het appartementencomplex, dan dient u eerst in overleg te treden met de Vereniging van Eigenaren, voordat u aan de slag gaat om de gebreken te verhelpen.
Het is sterk aan te bevelen om de door woonruimte regelmatig te onderhouden en de benodigde werkzaamheden te verrichten. De huurder van een woonruimte heeft namelijk het recht om bij een gebrek de huur op te schorten of te verminderen wanneer hij in zijn huurgenot beperkt wordt. Een huurder kan echter niet zomaar overgaan tot het opschorten of het verminderen van de huur. Het gebrek aan de woonruimte moet dusdanig zijn dat er sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot. Voorbeelden van substantiële aantasting zijn het structureel uitvallen van een centrale verwarming of het tekortschieten van ventilatie van de gehuurde ruimtes.
Deze voorbeelden volgen uit de rechtspraak, maar of er daadwerkelijk sprake is van substantiële aantasting van het huurgenot is (altijd) afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Aan de hand van een aantal factoren wordt getracht de ernst van het gebrek te bepalen, onder meer wordt gekeken naar de aard van het gebrek in verhouding tot de omvang van het appartement en de wijze waarop de huurder een gebrek zelf kan beperken.
Een huurder kan de huur pas verminderen nadat hij de verhuurder op de hoogte heeft gesteld van het gebrek en de verhuurder de mogelijkheid heeft gehad om het gebrek te verhelpen of te herstellen. Soms komt de kantonrechter er nog aan te pas. Op deze manier kan de verhuurder de duur van de (substantiële) aantasting van het genot zo beperkt mogelijk houden.
Om gebreken te voorkomen en het huurgenot te behouden is aan te raden om de woning goed te onderhouden en voor te bereiden op de winter.
De Kanaalgraver, oktober 2015, Jaap Drijftholt.
Meer weten? Neem gerust contact op.