De uitleg van de splitsingsakte van het appartementsgebouw

De eigenaar van een gebouw is op grond van het Burgerlijk Wetboek (BW) bevoegd het gebouw te splitsen in diverse appartementsrechten. Splitsing van een gebouw geschiedt door een daartoe bestemde splitsingsakte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Artikel 5:111 onder b BW bepaalt vervolgens dat in de splitsingsakte onder andere een nauwkeurige beschrijving van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk gedeelten te worden gebruikt, dient te zijn opgenomen. Deze omschrijving kan worden ondersteund door de splitsingstekeningen van het gebouw. De niet tot de privégedeelten behorende delen vormen samen de gemeenschappelijke gedeelten. Veelal is in het bij de splitsingsakte behorende reglement een opsomming opgenomen van de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw.

 Jurisprudentie van de Hoge Raad

Ondanks een nauwkeurige beschrijving van de privégedeelten van het appartementsgebouw en de opsomming van gemeenschappelijke delen in het splitsingsreglement, komt het in de praktijk voor dat onduidelijkheid ontstaat over de uitleg van de splitsingsakte of het splitsingsreglement. In vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is overwogen dat het bij de uitleg van de splitsingsakte aankomt op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling zou naar objectieve maatstaven moeten worden afgeleid uit de omschrijving van de privégedeelten van het appartementsgebouw en de splitsingstekening (ecli:nl:hr:2010:bm8933). Bij de beoordeling van de vraag welke gedeelten gemeenschappelijk zijn en welke gedeelten niet, mag bovendien enkel acht worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar kunnen zijn. Dat betekent dat enkel gegevens uit de openbare registers bij de uitleg van de splitsingsakte betrokken mogen worden, aldus de Hoge Raad (ecli:nl:hr:2013:1078). Bovendien oordeelde de Hoge Raad in voornoemd arrest dat in het geval van tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening, men niet op voorhand ervan uit kan gaan dat hetzij de splitsingsakte, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan op de juiste wijze weergeeft. In dat geval zal de rechter aan de hand van aanwijzingen uit de splitsingsstukken en gelet op de aannemelijkheid van de gevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of aan de splitsingsakte dan wel aan de splitsingstekening doorslaggevend gewicht toekomt. Aan het voorgaande heeft de Hoge Raad in 2014 (ecli:nl:hr:2014:337) toegevoegd dat ook de situatie ter plaatste meegewogen kan worden bij de uitleg van de splitsingsstukken indien de stukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn, verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject. De feitelijke situatie ter plaatse kan volgens de Hoge Raad voornamelijk van belang zijn bij beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken het meest aannemelijk is.

Een recent voorbeeld uit de praktijk; de uitleg van het begrip ‘winkel’

In een uitspraak van eerder dit jaar heeft de rechtbank Gelderland een oordeel gegeven over de uitleg van het begrip ‘winkel’ opgenomen in een splitsingsakte van 9 maart 1977 (Rechtbank Gelderland 22 maart 2017, ecli:nl:rbgel:2017:2419). In deze zaak speelde kortgezegd het volgende. In de splitsingsakte van 9 maart 1977 is een flatgebouw in aanbouw opgesplitst in 21 appartementsrechten. De appartementsrechten geven een uitsluitend gebruiksrecht van onder andere een winkel. In de splitsingsakte is het modelsplitsingsreglement van 22 februari 1973 van toepassing verklaard. In het splitsingsreglement is onder meer bepaald dat de eigenaar verplicht is zijn privé gedeelte slechts te gebruiken in overeenstemming met de daaraan gegeven bestemming. De gedaagde in deze zaak is eigenaar van een appartementsrecht met de bestemming ‘winkel’ en verhuurd aan de eigenaar van een eetgelegenheid. De VvE van het appartementsgebouw heeft zich op het standpunt gesteld dat de gedaagde het appartementsrecht in strijd met de bestemming ‘winkel’, zoals vast gesteld in de splitsingsakte, gebruikt voor de vestiging van een horecaonderneming. De gedaagde meent dat het horecabedrijf niet in strijd is met de bestemming ‘winkel’ in de splitsingsakte. In de procedure vordert de VvE onder andere een verklaring voor recht dat onder het begrip ‘winkel’ uit de splitsingsakte geen gebruik als horecagelegenheid valt en dat gedaagde derhalve in strijd met de splitsingsakte handelt.

Volgens de VvE volgt uit jurisprudentie dat een horecagelegenheid naar spraakgebruik geen winkel is, althans geen voor publiek toegankelijke plek waar de consument een zaak koopt. Daarnaast stelt de VvE dat enkel een ruimere betekenis kan worden toegekend aan het begrip ‘winkel’ als de ruimte altijd in gebruik is geweest als horecagelegenheid wat in dit geval niet zo is. Gedaagde stelt zich echter op het standpunt dat het begrip ‘winkel’ een allesomvattend begrip is en dat, nu het begrip niet wordt beperkt in de splitsingsakte, voor de uitleg van het begrip aansluiting dient te worden gezocht bij de definitie in de Van Dale. Daarnaast stelt gedaagde dat de ruimte in een horecaconcentratiegebied ligt en de algemene gemeentelijke gebruiksbestemming ‘winkel’ heeft.

De rechtbank overweegt vervolgens conform voornoemde jurisprudentie van de Hoge Raad dat het bij de beoordeling van de vraag hoe het begrip ‘winkel’ uitgelegd moet worden, bepalend is wat in de splitsingsstukken is opgenomen. Hierbij komt het aan op hetgeen dat in de splitsingsstukken tot uitdrukking is gebracht door degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de splitsingsstukken. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

In de splitsingsakte is het begrip ‘winkel’ niet nader omschreven. Uit de splitsingsakte kan ook verder niet worden vastgesteld welke bedoeling de partij had die tot splitsing is overgegaan. De splitsingstekening is niet door partijen in het geding gebracht en kan dan ook niet in de beoordeling door de rechtbank worden meegenomen. De rechtbank zoekt vervolgens aansluiting bij de definitie van ‘winkel’ als opgenomen in de Van Dale en de Winkeltijdenwet en in 1977 van toepassing zijnde Winkelsluitingswet en overweegt dat een winkel een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte is waarin goederen aan particulieren worden verkocht. Daarnaast geldt voor winkels een verplichte sluitingstijd. Voor horecagelegenheden gelden deze winkeltijden niet. Vervolgens neemt de rechtbank in aanmerking dat er ten tijde van de splitsing in 1977 geen horecagelegenheid was gevestigd in de ruimte en dat de straat waar de ruimte is gelegen destijds geen onderdeel uitmaakte van een horecaconcentratiegebied. Het voorgaande leidt tot het oordeel van de rechtbank dat het in 1977 de bedoeling is geweest dat de appartementsrechten met de bestemming ‘winkel’ enkel gebruik mochten worden als winkel waarop de Winkeltijdenwet van toepassing is. Met de term ‘winkel’ wordt dan ook geen horecagelegenheid bedoeld. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde verklaringen voor recht door de VvE worden toegewezen.

De voorgaande uitspraak is een voorbeeld van vele uitspraken over de uitleg van splitsingsstukken van appartementsgebouwen. Hebt u als appartementseigenaar of als VvE een vraag over de uitleg van uw splitsingsstukken? Onze VvE- en appartementsrecht advocaten staan u graag te woord.

AVC Advocaten, mr. I. Roseboom    

Volg ons ook op LinkedIn en Facebook