Eerder schreef ik al eens over de gevolgen van het sluiten van een (huur)woning door burgemeesters op grond van artikel 13b van de Opiumwet en de bevoegdheid van de verhuurder van de woonruimte om de huurovereenkomst te ontbinden en op te zeggen. Wanneer een verhuurder van een woonruimte wordt geconfronteerd met een hennepkwekerij in de verhuurde woning, is hij in beginsel bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie op grond van artikel 6:265 eerste lid BW. Artikel 7:231 eerste lid BW bepaalt dat de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak enkel kan geschieden door de kantonrechter, tenzij het verhuurde is gesloten door de burgemeester op grond van artikel 13b van de Opiumwet. In dat geval kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Daarnaast heeft de verhuurder de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen wegens het zich niet gedragen als een goed huurder, artikel 7:274 eerste lid onder a BW.
Het enkel beëindigen van de huurovereenkomst is niet voldoende wanneer de huurder het gehuurde niet vrijwillig verlaat. In dat geval dient de verhuurder bij de kantonrechter ontruiming van het gehuurde te vorderen. Dat de ontruiming echter niet altijd wordt toegewezen blijkt uit een blijkt uit uit een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 5 januari 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:47).
In deze zaak huurden gedaagden sinds 29 mei 2002 van stichting de Woonstichting Rochdale (hierna: “Rochdale”) een woning. De woning werd enkel nog bewoond door één van de twee gedaagden gezamenlijk met haar dochters. Op 18 september 2017 is de politie de woning binnengetreden en constateerde vervolgens dat het gehuurde niet werd gebruikt als woning, maar als hennepkwekerij. Gedaagden zijn door Rochdale gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. De bewoonster heeft te kennen gegeven niet in te stemmen met de huuropzegging, omdat zij destijds in het buitenland verbleef wegens medische redenen. Bovendien heeft de neef van de vrouw verklaard verantwoordelijk te zijn voor de hennepkwekerij en dat de bewoonster niet op de hoogte was. In de kort geding procedure bij de rechtbank Amsterdam vordert Rochdale de ontruiming van de woning.
Rochdale stelde zich hierbij op het standpunt dat de gedaagden in strijd hebben gehandeld met de huurovereenkomst doordat zij de woning niet hebben gebruikt overeenkomstig de bestemming van het gehuurde en dat zij zich niet als goed huurder hebben gedragen. De gedragingen leveren een wanprestatie op die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Om daar alvast op vooruit te lopen vorderde Rochdale de ontruiming van de woning zodat deze weer beschikbaar gesteld kon worden op de al krappe sociale huurmarkt.
De rechtbank overweegt allereerst dat beoordeeld dient te worden of de feiten en omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel dat zij vooruit kan lopen op een bodemprocedure door het treffen van een voorlopige voorziening zoals door Rochdale gevorderd. Rochdale heeft naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang nu zij een actief beleid voert tegen de kweek van hennep en zij daar handhavend strikt tegen optreedt. Bovendien is sprake van een krappe sociale huurmarkt en heeft Rochdale er belang bij de huurwoning zo snel mogelijk aan een andere woningzoekende ter beschikking te stellen.
De rechtbank overweegt voorts dat het onvoldoende aannemelijk is dat de bewoonster de woning niet heeft bewoond. Zij heeft ondanks een lang verblijf wegens vakantie en ziekte in het buitenland nog altijd haar hoofdverblijf in de woning. Bovendien is niet gebleken dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd. Zij heeft echter wel de woning zonder toestemming van Rochdale in gebruik gegeven aan een derde. De bewoonster is, ook al was zij niet op de hoogte van de hennepkwekerij door haar verblijf in het buitenland, verantwoordelijk voor de gedragingen van een derde die met haar toestemming in de woning verblijft, dan wel deze gebruikt en daar een hennepkwekerij heeft opgezet.
De tekortkoming van de bewoonster rechtvaardigt in beginsel de gevorderde ontruiming nu naar alle waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. De rechtbank geeft de huurster echter een tweede kans. Gelet op de ingrijpende gevolgen van een veroordeling tot ontruiming van de woning, dat de huurster geen weet had van de hennepkwekerij en het feit dat zij geen financieel voordeel heeft gehad van de kwekerij, acht de rechtbank het aannemelijk dat sprake is geweest van een eenmalige misstap. Een en ander heeft tot gevolg dat de rechtbank de ontruiming slechts voorwaardelijk toewijst en dat Rochdale slechts aanspraak kan maken op de ontruiming indien de bewoonster binnen een jaar vanaf het datum van het vonnis tekortschiet in enige bepaling uit de huurovereenkomst.
Met bovenstaande uitspraak van de kantonrechter krijgt de bewoonster een laatste kans om aan te tonen dat zij bereid is de verplichtingen uit de huurovereenkomst op een juist wijze na te komen. Gaat de bewoonster binnen een jaar na het datum van de vonnis nogmaals de fout in, dan kan Rochdale de woning alsnog ontruimen op grond van het vonnis van 5 januari 2018. Gaat de bewoonster na 5 januari 2019 nogmaals de fout in, dan zal Rochdale een nieuwe procedure bij de rechtbank starten om de woning te mogen ontruimen.
Er zijn echter ook voorbeelden uit de praktijk waarbij de gevorderde ontruiming wel wordt toegewezen ondanks dat de huurder geen weet had van de hennepkwekerij. Zie hiervoor bijvoorbeeld het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 9 februari 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:463) of de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem van 20 oktober 2011 (ECLI:NL:RBHAA:2011:BU9697). In deze zaken is de huurder van de woonruimte eveneens verantwoordelijk gehouden voor het gebruik van het gehuurde door een derden, met als gevolg dat de gevorderde ontruiming wel is toegewezen.
AVC Advocaten, mr. I. Roseboom
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij staan u graag te woord. U leest de eerdere artikelen van mr. I. Roseboom over de gevolgen van de sluiting van een woning wegens illegale hennepkwekerij en de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst hier en hier.