Ontruiming appartement wegens ernstige overlast

In de uitgave van november 2017 van De Kanaalgraver schreef mr. Drijftholt een column over geluidsoverlast binnen een appartementencomplex. Vaak is er in het (model)reglement dat van toepassing is naast de splitsingsakte, bepaald dat de eigenaren of gebruikers van een appartement geen onredelijke geluidshinder en overlast mogen veroorzaken op straffe van een boete. Overlast en onredelijk geluidshinder zijn echter subjectieve begrippen, want wanneer is overlast of geluidshinder onredelijk?

In de column wordt verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland waarin de rechtbank heeft overwogen dat het bestuur van de VvE van het appartementencomplex de eigenaar onterecht een boete heeft opgelegd wegens onredelijk geluidshinder. De rechtbank oordeelde dat de gestelde onredelijke geluidshinder niet objectief kon worden vastgesteld. Het is VvE’s dan ook aan te raden om een goed onderbouwd dossier bij te houden wanneer eigenaren of gebruikers geluidsoverlast of ander hinder veroorzaken. Dat het zelfs verder kan gaan dan het opleggen van een boete blijkt uit de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel van 14 maart 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:834).

In die uitspraak heeft de desbetreffende VvE gezamenlijk met de eigenaresse van een appartement op de derde verdieping in het flatgebouw (eisers), de eigenaren van een appartement op de tweede verdieping, een zorginstelling en de gebruiker van het appartement (gedaagden) in kort geding gedagvaard. De eigenaren hebben hun appartementsrecht verhuurd, dan wel ter beschikking gesteld aan een zorginstelling. De zorginstelling heeft de woning voorts onderverhuurd, dan wel ter beschikking heeft gesteld aan gedaagde 4. De bewoners van het flatgebouw ervaren al jaren ernstige overlast van gedaagde 4. Alle gedaagden zijn meermaals verzocht maatregelen te nemen om de overlast te beperken en te stoppen. Dit heeft niet tot verbetering geleid. In de kortgedingprocedure vorderen de VvE en de eigenaresse van het appartement op de derde verdieping ontruiming van het appartement op de tweede verdieping en een contactverbod. Aan hun vordering leggen zij ten grondslag dat de eigenaren van een appartementsrecht het splitsingsreglement van de VvE hebben na te leven en ervoor verantwoordelijk zijn dat hun eventuele huurders dat ook doen. De eigenaren van het appartement hebben dit nagelaten en handelen dan ook tezamen met de zorginstelling en de gebruiker van het appartement onrechtmatig jegens eisers, omdat gedaagden geen actie ondernemen om de overlast te beëindigen. De situatie is volgens de eisers dan ook onhoudbaar geworden en het appartement dient te worden ontruimd.

Het bijzondere aan deze zaak is dat ontruiming wordt gevorderd op grond van onrechtmatige daad door een VvE en de eigenaresse van een appartement en niet op basis van een schending van één of meer bepalingen van een huurovereenkomst tussen een verhuurder en huurder. Tussen partijen in onderhavige procedure bestaat behoudens de VvE-reglementen geen enkele contractuele relatie.

De kantonrechter overweegt vervolgens dat de overlast door eisers voldoende aannemelijk is gemaakt. Eisers hebben een omvangrijke hoeveelheid verklaringen, processen-verbaal van aangiften en meldingen aan gedaagden overgelegd. Er zijn zelfs camerabeelden in het geding gebracht waarop de gedragingen van de gebruiker van het appartement te zien zijn. Vervolgens zoekt de kantonrechter aansluiting bij het arrest van 16 oktober 1992 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1992:ZC0719) waarin is overwogen dat ook voor een verhuurder, op grond van hetgeen in maatschappelijk verkeer betaamt, jegens omwonenden een verplichting kan bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de overlast te beëindigen, bijvoorbeeld door ontruiming van het verhuurde. De rechtbank laat het in voornoemde procedure in het midden of de gebruiker van het appartement (onder)huurder is. Zij acht het voldoende aannemelijk dat de gebruiker met instemming van de eigenaren van het appartement en de zorginstelling het appartement gebruikt en dat het in hun macht lag om de overlastsituatie te beëindigen, hetgeen zij hebben nagelaten. De rechtbank overweegt dan ook dat zij zich aan de door de Hoge Raad omschreven verantwoordelijkheid hebben onttrokken. Van de VvE en de eigenaresse van het appartement op de derde verdieping kan echter niet worden verwacht dat zij genoegen neemt met gesprekken en afwacht totdat de gebruiker vrijwillig vertrekt. Het handelen van de eigenaren van het appartement en de zorginstelling levert dan ook jegens eisers op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt een ongeoorloofde inbreuk op hun rechten op. Het had op de weg van de eigenaren en de zorginstelling gelegen om op te treden effectief op te treden. Naar oordeel van de rechter is dat na de vele vergeefse pogingen van eisers om de overlast te stoppen, enkel nog de ontruiming van het appartement en een verbod om de gebruiker na de ontruiming opnieuw toe te laten tot het appartement op straffe van een dwangsom.

Gedaagden worden dan ook in kort geding veroordeeld tot ontruiming van het appartement binnen veertien dagen na betekening van het kort geding vonnis. Indien de eigenaren en/of de zorginstelling de gebruiker na de ontruiming opnieuw toelaten tot het appartement zijn zij een dwangsom van € 500,- per dag verschuldigd dat zij gedaagde 4 opnieuw hebben toegelaten. Bovendien wordt de gebruiker een contactverbod van één jaar opgelegd.

Gelet op voorgaande uitspraak kan een VvE dus meer dan alleen een boete opleggen indien sprake is van ernstige overlast veroorzaakt door een gebruiker, dan wel huurder van een appartement wanneer de verhuurder onvoldoende actie onderneemt. Noodzaak blijft wel dat de VvE voldoende documentatie en bewijs verzamelt van de overlast zodat vastgesteld kan worden dat de veroorzaakte overlast onredelijk is.

 

Heeft u naar aanleiding van het voorgaande een vraag? Neemt u dan gerust contact met ons op. Onze advocaten en juristen staan u graag te woord.

AVC Advocaten | mr. I. Roseboom