In de vastgoedpraktijk is het niet ongebruikelijk om in een huurovereenkomst met betrekking tot onroerend goed een koopoptie of recht van eerste koop op te nemen. Beide mogelijkheden worden nog wel eens met elkaar verward of door elkaar gebruikt. Het verschil zit echter in het moment van tot stand komen van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek komt een overeenkomst tot stand door aanbod en de aanvaarding van ditzelfde aanbod. Wanneer een koopoptie is opgenomen in de huurovereenkomst, komt de koopovereenkomst tot stand door de enkele verklaring gebruik te maken van de koopoptie door degene die een beroep kan doen op de optie. De gerechtigde kan dus zelf bepalen wanneer hij de koopoptie inroept en de koopovereenkomst tot stand komt. Het aanbod is immers al opgenomen in de huurovereenkomst en het inroepen van de koopoptie is slecht nog de aanvaarding van dit aanbod. Het voorkeursrecht van eerste koop geeft de gerechtigde enkel een vorderingsrecht dat slechts kan worden ingeroepen indien de eigenaar tot verkoop van de betreffende onroerende zaak overgaat. De eigenaar zal dan het onroerend goed eerst te koop aan moeten bieden aan de gerechtigde. Aanvaard de gerechtigde het aanbod van de eigenaar, dan komt er een koopovereenkomst tot stand. Bij afwijzing van het aanbod is de eigenaar bevoegd het onroerend goed te verkopen aan een derde.
Voorkeursrecht en financieringsvoorbehoud
Maar wat nou als een voorkeursrecht van eerste koop is overeengekomen en de gerechtigde het aanbod slechts heeft aanvaard onder de voorwaarde dat de gerechtigde de koopprijs kan financieren, komt er dan een koopovereenkomst tot stand? Of moet de aanvaarding worden aangemerkt als tegenvoorstel? Deze vragen stonden centraal in het arrest van het gerechtshof Den Haag van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:130). Uit dit arrest blijkt overigens dat ook het gerechtshof Den Haag de koopoptie en het voorkeursrecht van eerste koop door elkaar haalt.
In voornoemde zaak speelden de volgende feiten. In de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte zijn partijen een recht van eerste koop overeengekomen, inhoudende dat wanneer de verhuurder gedurende de huurtijd tot verkoop van de bedrijfsruimte over wenst te gaan, de verhuurder gehouden is de huurder hiervan op de hoogte te stellen. Indien partijen niet binnen tien werkdagen overeenstemming bereiken over de koopprijs, dan is de verhuurder gerechtigd de bedrijfsruimte aan een derde verkopen. Indien de huurder van zijn recht tot eerste koop gebruik maakt, zal de koopprijs worden voldaan bij de overdracht van de bedrijfsruimte bij de notaris. Overdracht zal plaatsvinden binnen één maand nadat partijen overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs.
De verhuurder heeft bij brief van 18 mei 2017, door de huurder ontvangen op 26 mei 2017, de bedrijfsruimte aan de huurder aangeboden voor een koopprijs van 1,8 miljoen euro. Bij brief van 30 mei 2017 heeft de huurder het aanbod van de verhuurder geaccepteerd onder het voorbehoud dat zij de koopprijs van 1,8 miljoen euro gefinancierd zou krijgen. De huurder zou uiterlijk binnen negen dagen de verhuurder hier uitsluitsel over geven. De huurder heeft de verhuurder daarnaast verzocht een conceptkoopovereenkomst op te stellen. Ondanks herhaaldelijk verzoek van de huurder is er geen conceptkoopovereenkomst aan haar verstrekt. De verhuurder heeft pas op 12 juni 2017 gereageerd en zich op het standpunt gesteld dat zij de reactie van de huurder aanmerkt als een tegenvoorstel dat zij niet accepteert.
Eerste aanleg
In eerste aanleg heeft de huurder gevorderd dat de rechtbank de verhuurder zou gebieden mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte waarin onder andere een financieringsvoorbehoud zou worden opgenomen. Daarnaast vorderde de huurder de verhuurder te veroordelen tot levering van de bedrijfsruimte als de koopovereenkomst onherroepelijk is geworden. De rechtbank Rotterdam heeft de vorderingen van de huurder afgewezen. Kortgezegd heeft de rechtbank overwogen dat de huurder het aanbod van de verhuurder niet heeft aanvaard, maar dat haar brief van 30 mei 2017 aangemerkt dient te worden als tegenvoorstel. Het financieringsvoorbehoud zou bovendien een zeer ingrijpende voorwaarde in het nadeel van de verhuurder zijn. De verhuurder was niet gehouden dit tegenvoorstel te accepteren. Er is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
Hoger beroep
De huurder ging in hoger beroep en vorderde vernietiging van het vonnis van de rechtbank en alsnog toewijzing van hetgeen zij in eerste aanleg vorderde. Het gerechtshof heeft aan de hand van de wilsvertrouwensleer van artikel 3:35 van het Burgerlijk Wetboek de vraag beantwoord of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het komt volgens het gerechtshof aan op de zin die de huurder en verhuurder over en weer aan de verklaringen en gedragingen van hun wederpartij in de gegeven omstandigheden mochten toekennen. Het gerechtshof stelt daarbij voorop dat het stellen van een nadere voorwaarde bij het uitoefenen van het recht van eerste koop niet zonder meer impliceert dat daardoor van het aanbod wordt afgeweken en heeft te gelden als een nieuw aanbod waarbij het oorspronkelijke aanbod wordt verworpen. Of daadwerkelijk wordt afgeweken van het aanbod is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de inhoud en strekking van het voorkeursrecht en de overeenkomst waarin deze is opgenomen en hetgeen daaruit voortvloeit ten aanzien van de uitoefening van het voorkeursrecht.
Het gerechtshof leidt uit het recht van eerste koop uit de huurovereenkomst af dat partijen na de mededeling van de verhuurder dat zij de bedrijfsruimte wil verkopen, tien werkdagen hebben om overeenstemming te bereiken. De bepaling gaat dus niet uit van de enkele mogelijkheid tot aanvaarding of verwerping van het aanbod, maar nodigt uit tot onderhandelingen. Het gerechtshof overweegt derhalve dat de verhuurder de reactie van de huurder met het financieringsvoorbehoud niet als afwijking van het aanbod van de verhuurder kon opvatten. Bovendien is het gebruik van een financieringsvoorbehoud in onroerend goed transacties niet ongebruikelijk. Daarnaast was het financieringsvoorbehoud slechts voor negen dagen geldig. Het gerechtshof acht deze termijn niet onredelijk. De overweging van de rechtbank dat het financieringsvoorbehoud zeer ingrijpend en in het nadeel van de verhuurder is, deelt het gerechtshof dan ook niet.
Gelet op het voorgaande is het gerechtshof dan ook van oordeel dat het bericht van de huurder van 30 mei 2017 als aanvaarding van het aanbod van de verhuurder dient te worden aangemerkt dat daar niet of hoogstens op een ondergeschikt punt van afwijkt. Nu de verhuurder niet onverwijld, maar pas twaalf dagen later, terwijl partijen slechts tien werkdagen de tijd hadden om overeenstemming te bereiken over de koopprijs en nog eens een maand voor de overdracht bij de notaris, bezwaar heeft gemaakt tegen het financieringsvoorbehoud, is de koopovereenkomst naar oordeel van het gerechtshof tot stand gekomen. Het vonnis van de rechtbank is door het gerechtshof vernietigd en de vorderingen van de huurder zijn alsnog toegewezen.
Conclusie
Het arrest van het gerechtshof brengt met zich mee dat de verhuurder circa twee jaar na het oorspronkelijke aanbod de bedrijfsruimte alsnog voor de aangeboden prijs van 1,8 miljoen euro dient te verkopen en leveren aan de huurder. Had de verhuurder onverwijld aan de huurder medegedeeld niet in te stemmen met het financieringsvoorbehoud, had de uitkomst van deze procedure wel eens anders kunnen zijn geweest. Dat de verhuurder relatief lang heeft gewacht met haar reactie, werkt in deze in haar nadeel.
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem contact met ons op!