Eigenaren van een appartement zijn mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het gebouw waarin het appartement is gelegen. In het splitsingsreglement van een VvE is veelal bepaald dat de eigenaar van een appartement zonder toestemming van de ledenvergadering van de VvE geen veranderingen in het gebouw mag aanbrengen waardoor de hechtheid in gevaar zou komen, of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. Onlangs oordeelde de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2020:9613) over de vraag of voor een uitgevoerde verbouwing de toestemming van de ledenvergadering noodzakelijk was. De rechtbank gaat in zijn overwegingen in op de uitleg van het splitsingsreglement, de vraag of sprake is van een architectonische wijziging van uiterlijk en of de verbouwing inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van de VvE.
Raam in zijgevel vervangen door deur met trap
In 2019 heeft de eigenaar van een appartement op de begane grond een verbouwing laten uitvoeren waarbij een raam in de gemeenschappelijke zijgevel van het gebouw is vervangen door een deur met trap naar zijn lagergelegen tuin. Voor de verbouwing heeft de eigenaar een omgevingsvergunning verkregen van de gemeente Rotterdam. De welstandscommissie van de gemeente Rotterdam heeft geadviseerd dat het plan van de eigenaar voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Er was vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen de verbouwing. De wijziging paste ook binnen de tuin en is vanaf de openbare weg niet zichtbaar. Voor de verbouwing heeft de eigenaar geen toestemming aan de ledenvergadering gevraagd. Binnen de VvE is het modelsplitsingsreglement van 1973 en een huishoudelijk reglement van toepassing.
Standpunt van de VvE
De VvE stelde zich in de procedure op het standpunt dat de wijziging een ingrijpende wijziging betreft die de uniformiteit van het aanzicht van het gebouw heeft doorbroken waardoor sprake is van een architectonische wijziging. De eigenaar had op grond van het splitsings- en huishoudelijk reglement toestemming moeten vragen aan de leden van de VvE. Volgens het bestuur van de VvE zou de eigenaar de toestemming overigens nooit hebben verkregen. Bovendien had de eigenaar op grond van het huishoudelijk reglement zijn plan voor moeten leggen aan het bestuur van de VvE. Tot slot zou de eigenaar onrechtmatig hebben gehandeld en inbreuk hebben gemaakt op het eigendomsrecht van de VvE. De VvE vorderde dan ook dat de eigenaar zou worden veroordeeld om de door hem aangebrachte deur te verwijderen en de gevel terug te brengen in de oude staat.
Overwegingen rechtbank met betrekking tot constructie en hechtheid
De rechtbank overweegt allereerst dat de eigenaar niet verplicht was zijn verbouwingsplannen aan het dagelijks bestuur voor te leggen. Uit het huishoudelijk reglement volgt dat eigenaren een plan “kunnen” voorleggen aan het bestuur om na te gaan of de verbouwing voorgelegd dient te worden aan de ledenvergadering, maar zij zijn dit niet verplicht.
Daarnaast overweegt de rechtbank dat door de verbouwing geen dragende delen van het gebouw zijn aangetast. De rechtbank sluit zich aan bij het standpunt van de eigenaar dat de hechtheid of de constructie van het gebouw niet zijn aangetast. Er is immers slechts een stuk muur onder het raam ten behoeve van de te plaatsen deur verwijderd en geen hele muur. Bovendien had dit stuk muur en het voormalige raamkozijn geen dragende functie voor het gebouw. Ook een bestuurder van de VvE had zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de hechtheid van het gebouw niet in gevaar is gebracht. De rechtbank oordeelde dan ook dat de dragende delen van het gebouw niet zijn aangetast en dat om die reden geen toestemming van de ledenvergadering noodzakelijk was.
Overwegingen rechtbank met betrekking tot architectonische wijziging van het uiterlijk
De VvE stelde dat de aangebrachte deur een inbreuk vormt op de uniformiteit van het gebouw, alsmede op het aangezicht van het gebouw. De eigenaar van de woning stelde daarentegen dat geen sprake is van een architectonische wijziging, omdat vanaf de straatzijde nauwelijks zichtbaar is dat het raam is vervangen door een deur. Bovendien is het kozijn van de deur in dezelfde kleur en een nagenoeg gelijk profiel uitgevoerd als de raamkozijnen. Zoals de welstandscommissie ook al oordeelde past de wijziging binnen het straatbeeld en het uiterlijk van het gebouw.
Of sprake is van een architectonische wijziging is naar het oordeel van de rechtbank afhankelijk van de uitleg van het splitsingsreglement. Bij deze uitleg komt het aan op de bedoeling van degenen die tot vaststelling van het splitsingsreglement over zijn gegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de gebruikte bewoording, een en ander uit te leggen naar objectieve maatstaven. Het splitsingsreglement bevat geen aanwijzingen dat degenen die het reglement hebben vastgesteld een andere betekenis voor ogen hebben gehad dan de objectieve en taalkundige betekenis van het begrip ‘architectonisch’. De rechtbank stelt vast dat ‘architectonisch’ volgens de Van Dale betekent: ‘op de bouwkunst betrekking hebbend, uit het oogpunt daarvan beschouwd’.
De rechtbank overweegt vervolgens dat beantwoord dient te worden de vraag of het uiterlijk van het appartementsgebouw, beschouwd uit het oogpunt van bouwkunst, door de verbouwing is gewijzigd. Bij beantwoording van deze vraag neemt de rechtbank in ogenschouw dat:
- het gebouw in de wijk Blijdorp/Bergpolder ligt en de status ‘beschermd stadsgezicht’ heeft;
- de welstandscommissie heeft geoordeeld dat de verbouwing voldoet aan de redelijke eisen van welstand;
- het college van de gemeente Rotterdam vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar heeft tegen de verbouwing;
- de oorspronkelijke symmetrie van het gebouw zoveel als mogelijk is gehandhaafd;
- het kozijn en de deur zijn in dezelfde kleur en nagenoeg hetzelfde profiel uitgevoerd als het raamkozijn, de kleur en het profiel zijn kenmerkend voor de wijk;
- de deur past binnen het straatbeeld en het uiterlijk van het gebouw. Van een andere bouwstijl is geen sprake;
- de trap is goed ingepast in de tuin en is vanaf openbaar gebied niet zichtbaar.
Gelet op voornoemde feiten overweegt de rechtbank dat het uiterlijk van het appartementsgebouw, beschouwd vanuit het oogpunt van de bouwkunst, niet is gewijzigd door de verbouwing. Het architectonisch uiterlijk zoals bedoeld in het splitsingsreglement is aldus niet gewijzigd. Evenmin is sprake van een inbreuk op de uniformiteit van het gebouw. De eigenaar heeft dus niet in strijd met het splitsingsreglement gehandeld en behoefde geen toestemming van de ledenvergadering voor de verbouwing.
Geen inbreuk op eigendomsrecht
De VvE heeft nog een beroep gedaan op artikel 5:108 lid 1 van het BW. Deze stelling is niet nader onderbouwd en wordt door de rechtbank gepasseerd. Daarnaast heeft de eigenaar van het appartement geen inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van de VvE, omdat hij niet in strijd heeft gehandeld met het splitsings- en/of huishoudelijk reglement. Nu de eigenaar geen toestemming hoefde te verkrijgen voor de verbouwing is sprake van een uit het ongeschreven recht voortvloeiende rechtvaardigingsgrond. Van een onrechtmatige daad is dan ook geen sprake geweest.
Relevantie voor de praktijk
In de procedure bij de rechtbank Rotterdam speelde artikel 7 van het modelsplitsingsreglement van 1973 een rol. Ook in latere modelsplitsingsreglementen is een vergelijkbare bepaling opgenomen dat slechts met toestemming van de ledenvergadering wijzigingen mogen worden aangebracht in de constructie van het gebouw of wanneer daardoor het architectonisch uiterlijk wordt veranderd. Het oordeel van de rechtbank Rotterdam bevestigt dat alleen in de gevallen zoals genoemd in het splitsings- en/of huishoudelijk reglement toestemming is vereist van de leden van de VvE. Valt de verbouwing niet onder een van deze gevallen, dan kan de verbouwing worden uitgevoerd zonder toestemming van de ledenvergadering.
Heeft u nog vragen? Neem dan gerust contact met ons op.