De Eerste en Tweede Kamer hebben eerder dit jaar de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (hierna: “de nieuwe wet”) aangenomen. Deze nieuwe wet is per 1 mei 2021 in werking getreden en heeft tot gevolg dat huurprijzen van geliberaliseerde woonruimten jaarlijks nog maar mogen stijgen met een percentage gelijk aan de inflatie plus 1%. Daarnaast is er nog een aantal andere wijzigingen met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte doorgevoerd.
Huurprijsverhoging gemaximaliseerd
Tot 1 mei 2021 hadden verhuurders en huurders van geliberaliseerde woonruimte en vergaande contractsvrijheid wanneer het gaat om de jaarlijkse huurprijsverhoging. Het stond verhuurders en huurders vrij een vast percentage overeen te komen waarmee de huurprijs jaarlijks stijgt. De enige beperking die tot 1 mei gold, is dat de huurprijs niet meer dan één keer per jaar mag worden verhoogd. Een beding in de huurovereenkomst dat regelt dat de huurprijs meer dan één keer per jaar wordt verhoogd, is nietig (artikel 7:251 BW). Dat betekent dat twee of meer keer verhogen van de huurprijs binnen één jaar niet mogelijk is, zelfs als contractueel vastgelegd.
Door de nieuwe wet is de hoogte van de jaarlijkse huurprijsverhoging aan banden gelegd. In artikel 10 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, is bepaald dat het huurverhogingspercentage voor geliberaliseerde woonruimten gelijk is aan de inflatie vermeerderd met één procentpunt op basis van de prijsindexcijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Het nieuwe vierde lid van artikel 7:248 BW bepaalt dat een beding in de huurovereenkomst dat leidt tot een verhoging met een hoger percentage dan het wettelijke maximale huurverhogingspercentage, nietig zal zijn. Deze nieuwe regeling zal zowel gelden voor nieuwe huurovereenkomsten als voor reeds lopende huurovereenkomsten. De wet heeft aldus direct gevolgen voor de praktijk.
Uitzondering maximale huurverhogingspercentage
Voor de verhuurder die een geliberaliseerde woonruimte heeft verbeterd als bedoeld in artikel 7:255 BW geldt een uitzondering op het maximale huurverhogingspercentage. In dat geval mag de verhuurder de huurprijs verhogen met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de investeringskosten van de verhuurder (artikel 7:255a BW).
Toetsing Huurcommissie
De nieuwe wet breidt daarnaast de toetsingsmogelijkheid van huurprijzen door de huurcommissie uit. Zo kan de huurder de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de jaarlijkse huurprijsverhoging binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurprijsverhoging. Bovendien kunnen nu zowel de huurder als de verhuurder een geschil over de huurprijsverhoging na een woningverbetering binnen drie maanden na de realisatie van de verbetering voorleggen aan de huurcommissie. Deze toetsingsmogelijkheden waren tot heden beperkt tot verhuurders en huurders van sociale huurwoningen.
Geen huurverhoging meer via een redelijk aanbod
Tot slot wijzigt de nieuwe wet artikel 7:274 lid 1 sub d BW. Onder de huidige wetgeving was het voor een verhuurder mogelijk de huurovereenkomst met een redelijke grond op te zeggen indien de huurder een redelijk aanbod voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, enkel bestaande uit een nieuwe huurprijs, weigerde. Deze opzegginsgrond komt voor verhuurders te vervallen wanneer het redelijk aanbod enkel een huurprijswijziging inhoudt.
Gevolgen voor de praktijk
De wet geldt in beginsel voor een periode van drie jaar. Voor het eind van deze drie jaar wordt de wet geëvalueerd en wordt besloten of de wet wordt verlengd. Indien de wet niet wordt verlengd, zal de oude regeling weer gaan gelden of zal er een nieuwe regeling worden opgenomen in de wet. De nieuwe wet heeft direct vanaf 1 mei 2021 gevolgen voor de praktijk. Verhuurders van geliberaliseerde woonruimte die de huurprijs nog niet hebben verhoogd, worden direct geconfronteerd met de maximale huurprijsverhoging op basis van de inflatie plus 1%. Een huurprijsverhoging na 1 mei 2021 met een hoger percentage dan de inflatie plus 1% zal nietig zijn.
Heeft u een geschil over de verhoging van de huurprijs van een geliberaliseerde woonruimte? Neem contact met ons op!