Dat de huizenmarkt al jaren onder druk staat is over het algemeen bekend. Om woningzoekenden meer kansen te bieden op de huizenmarkt is sinds 1 januari 2022 de Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming van kracht. Deze regeling is opgenomen in de Huisvestingswet 2014 en geeft gemeenten de bevoegdheid om bepaalde categorieën woningen aan te wijzen die zonder vergunning niet mogen worden verhuurd voor een periode van vier jaar na eigendomsoverdracht aan een nieuwe eigenaar.
Goedkope en middeldure koopwoningen
Gemeenten mogen uitsluitend gebruik maken van de opkoopbeschermingsregeling indien zij dit noodzakelijk en geschikt achten om schaarste van goedkope en middeldure koopwoningen te bestrijden of voor het behoud van de leefbaarheid van een woonomgeving. Gemeenten kunnen in de huisvestingsverordening categorieën van woningen aanwijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt.
Opkoopbescherming in de gemeente Amsterdam
De gemeente Amsterdam heeft in de Huisvestingsverordening 2020 (versie 1 april 2022) woningen aangewezen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00 die na eigendomsoverdracht niet zonder vergunning verhuurd mogen worden. De opkoopbescherming geldt bovendien alleen voor woningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,00 indien de leveringsakte van de woning na 1 april 2022 door de notaris is ingeschreven in de openbare registers (het kadaster) en de woning op de datum van de inschrijving:
- vrij van huur en gebruik was; of
- verhuurd is voor een periode van minder dan zes maanden; of
- verhuurd is met een ontheffing of vergunning als bedoeld in de artikelen 3.11.2 en 3.11.3 van de Huisvestingsverordening 2020 van de gemeente Amsterdam.
Dit betekent dat woningen die vanaf 2 april 2022 op het moment van inschrijving van de leveringsakte langer dan zes maanden zijn verhuurd of in gebruik zijn gegeven, niet onder de opkoopbeschermingsregeling vallen. Woningen die verhuurd zijn of in gebruik zijn gegeven korter dan zes maanden op het moment van inschrijving van de leveringsakte vallen wel onder de opkoopbeschermingsregeling. Dit om te voorkomen dat woningeigenaren nog kort voor de eigendomsoverdracht een woning verhuurden om de opkoopbescherming te kunnen omzeilen. In de handreiking van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) bij het aangepaste VNG-model van de huisvestingsverordening schrijft de VNG dat een huurderswissel in de periode van zes maanden voor de inschrijving van de leveringsakte mogelijk is. Ook in dat geval blijft sprake van een woning in verhuurde staat voor langer dan zes maanden en valt de woning niet onder de opkoopbescherming. Over de situatie dat een huurderovereenkomst kort na inschrijving van de leveringsakte eindigt, is niets opgenomen in de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam, de Huisvestingswet en/of de handreiking van VNG. Aangezien de inschrijvingsdatum van de leveringsakte leidend is, zal in het geval dat een leveringsakte bijvoorbeeld op 2 april 2022 is ingeschreven in het kadaster en de betreffende woning op deze datum reeds zes maanden of langer zonder vergunning is verhuurd, de opkoopbescherming niet van toepassing zijn.
Bij een beëindiging van de huurovereenkomst na 2 april 2022, bijvoorbeeld per 1 mei 2022, geldt nog steeds dat de opkoopbeschermingsregeling niet van toepassing is. De datum van inschrijving van de leveringsakte is immers leidend om te bepalen of de woning onder de opkoopbeschermingsregeling valt of niet. In dat geval zou de nieuwe eigenaar de woning aldus opnieuw zonder vergunning kunnen verhuren.
Ontheffing en vergunningverlening gemeente Amsterdam indien opkoopbescherming van toepassing
De gemeente Amsterdam heeft in de Huisvestingsverordening drie gronden opgenomen wanneer ontheffing van het verbod op verhuur zonder vergunning kan worden verleend, namelijk:
- in geval van bijzondere omstandigheden dat redelijkerwijs niet van de eigenaar verlangt kan worden dat het verbod op verhuur zonder vergunning wordt nageleefd;
- als het gaat om een dusdanige maatschappelijk gewenste vorm van verhuur, dat het belang van verhuur prevaleert boven het belang van het verbod op verhuur zonder vergunning;
- als sprake is van een kleine complexgewijze verkoop van vier tot negen woningen in één pand aan één nieuwe eigenaar.
Een vergunning om een woning toch te mogen verhuren wordt door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam aan een nieuwe eigenaar verleend indien:
- de woning in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die familie is in de eerste of tweede graad van de eigenaar;
- de eigenaar na één jaar de woning tijdelijk zelf te hebben bewoond, de woning tijdelijk voor maximaal één jaar in gebruik geeft aan een woningzoekende en de eigenaar de woning na afloop van die korte verhuurperiode zelf weer gaat bewonen;
- de woning onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte;
Daarnaast kan de gemeente een vergunning verlenen als de eigenaar de woning zelf bewoont en slechts een gedeelte daarvan verhuurd.
Een verkregen vergunning of ontheffing is geldt alleen voor de vergunning-/ontheffing houder en de desbetreffende woning. Dit betekent dat een verkregen vergunning of ontheffing niet overdraagbaar is. Indien een woning, onder de opkoopbescherming, met een vergunning of ontheffing is verhuurd en wordt verkocht, zal de nieuwe eigenaar een nieuwe vergunning of ontheffing aan moeten vragen. Komt de eigenaar niet voor een vergunning of ontheffing in aanmerking, dan mag de woning niet langer worden verhuurd. Koop breekt echter geen huur. Dat kan tot een ongewenste situatie leiden voor een nieuwe eigenaar indien deze niet met de huurder tot een beëindiging van de huurovereenkomst kan komen. De verhuurder riskeert immers een bestuurlijke boete indien hij de woning zonder de benodigde vergunning verhuurt. Een bestuurlijke boete kan in de gemeente Amsterdam oplopen tot € 21.750,00. Feitelijk betekent dit dat een woning die valt onder de opkoopbescherming en waarvoor een vergunning of ontheffing is verleend, niet zonder risico kan worden gekocht.
Regeling per gemeente verschillend
In het voorgaande is specifiek ingegaan op de opkoopbeschermingsregeling van de gemeente Amsterdam. Het staat gemeenten vrij staat om zelf te bepalen voor welke categorie woningen een opkoopbeschermingsregeling geldt, zodat de regeling inhoudelijk ook per gemeente kan verschillen. In de gemeenten Rotterdam en Den Haag geldt de regeling bijvoorbeeld alleen voor woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000,00. Ook de hoogte van de bestuurlijke boete die opgelegd kan worden bij overtreding van het verbod op verhuur zonder vergunning verschilt per gemeente. Heeft u een vraag over de regeling in uw gemeente? Neem dan contact met ons op.