Verhuurders van woonruimte worden regelmatig geconfronteerd met illegale hennepkwekerijen. In twee eerdere artikelen heb ik geschreven over de bevoegdheid van burgemeesters om op grond van artikel 13b Opiumwet een woonruimte te mogen sluiten en de gevolgen van deze sluiting. In het derde artikel van deze reeks zal ik stil staan bij de bevoegdheid van een verhuurder van woonruimte om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) buitengerechtelijk te ontbinden.
Ontbinding in het huurrecht
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van de ene partij de andere partij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Ontbinding kan vervolgens op grond van artikel 6:267 BW zowel in een gerechtelijke procedure als buitengerechtelijk worden ingeroepen. Buitengerechtelijke ontbinding vindt plaats door middel van een schriftelijke verklaring van de daartoe gerechtigde aan de wederpartij.
Op de hoofdregel van artikel 6:267 BW is in het huurrecht een uitzondering gemaakt voor wat betreft de huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak. Op grond van artikel 7:231 lid 1 BW kan een huurovereenkomst op grond van wanprestatie (als tekortkoming) door de huurder slechts bij rechterlijke uitspraak worden ontbonden, behoudens het bepaalde in lid 2 van artikel 7:231 BW. Indien een burgemeester is overgegaan tot sluiting van een woning wegens overtreding van de Opiumwet, komt op grond van artikel 7:231 lid 2 BW de verhuurder de bevoegdheid toe om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De wetgever heeft het onwenselijk geacht dat de verhuurder na sluiting van een woning door de burgemeester, eerst een gerechtelijke procedure moet doorlopen voordat de huurovereenkomst ontbonden wordt. De verhuurde woonruimte kan immers niet worden gebruikt, de huurder biedt vermoedelijk nauwelijks of geen verhaal en het voortduren van de huurovereenkomst heeft onder deze omstandigheden weinig zin. Het is voor de verhuurder beter om zo snel mogelijk een nieuwe huurder te vinden en op grondslag van de nieuwe huurovereenkomst opheffing van het besluit tot sluiting van de woning te vragen.
Ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW
Voor een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is het niet vereist dat sprake is van een wanprestatie van de huurder, al zal vaak ook sprake zijn van een tekortkoming van de huurder in zijn verplichtingen indien sprake is van handel in soft- of harddrugs. Uit de jurisprudentie volgt dat het enkele feit dat de woning gesloten is door de burgemeester, de verhuurder de bevoegdheid geeft om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De ontbinding dient plaats te vinden door middel van een schriftelijke verklaring van de verhuurder aan de huurder. Uit een arrest van het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHSGR:2005:AU1875) volgt dat de buitengerechtelijke ontbinding alleen gedurende de sluitingsperiode kan worden ingeroepen. Het is voor een verhuurder van woonruimte dan ook niet mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden nadat de periode van sluiting reeds is verstreken.
Ontbonden huurovereenkomst en dan?
Met de buitengerechtelijke ontbinding eindigt de huurovereenkomst. De ontbinding geeft de verhuurder echter geen bevoegdheid om tot ontruiming van de verhuurde woning over te gaan. Om tot ontruiming over te gaan, is alsnog rechterlijke tussenkomst noodzakelijk indien de huurder niet vrijwillig tot ontruiming van de woning overgaat.
De verhuurder kan in kort geding de ontruiming van de woning bij de rechtbank vorderen. De kort gedingrechter kan de vordering afwijzen indien de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechter zal de belangen van de verhuurder afwegen tegen de belangen van de huurder. Uit een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ4139) blijkt dat het belang van de verhuurder, een woningcorporatie, om ervoor te zorgen dat een woonwijk leefbaar blijft, groter is dan het belang van de huurder om een dak boven het hoofd te hebben. De belangenafweging kan echter ook in het voordeel van de huurder uitvallen. In dat geval zal de ontruimingsvordering worden afgewezen.
Daarnaast volgt uit de jurisprudentie (bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBROT:2016:507 en ECLI:NL:RBLIM:2015:5786) dat de vordering tot ontruiming in kort geding alleen kan worden toegewezen als in vergaande mate aannemelijk is dat de rechter in de bodemprocedure tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. De rechter dient bij de beoordeling van de vraag of dit aannemelijk is, er op bedacht te zijn dat het niet uitgesloten is dat het besluit tot sluiting van de woning van een burgemeester in bezwaar of beroep geen stand houdt. Als het besluit van de burgemeester geen stand houdt, is het de vraag of de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk is. De kort geding rechter moet bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een nog niet onherroepelijk besluit tot sluiting van de woning, er dan ook rekening mee houden dat het besluit kan worden vernietigd en moet zich een oordeel vormen over de kans dat het besluit ook daadwerkelijk vernietigd wordt.
Buitengerechtelijke ontbinding in verhouding tot bestuursrecht
Over wat het gevolg is voor de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst, indien het bestuursrechtelijke sluitingsbesluit in bezwaar of beroep ongedaan wordt gemaakt, is de jurisprudentie verdeeld. De vraag is of in dat geval ook de grond voor ontbinding vervalt. Het Gerechtshof Den Bosch overwoog in een arrest van 24 januari 2012 (ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717) dat de buitengerechtelijke ontbinding in stand blijft als het sluitingsbevel in bezwaar of beroep vernietigd wordt. Twee jaar later overwoog hetzelfde Hof dat bij vernietiging van het bevel tot sluiting van een woning de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk is. Dit heeft tot gevolg dat de ontbindingsverklaring nietig is en niet leidt tot ontbinding van de overeenkomst. (ECLI:NL:GHSHE:2014:1645) Ook de rechtbank Rotterdam maakt in de eerder genoemde uitspraak (ECLI:NL:RBROT:2016:507) dezelfde overweging.
Afronding
Voor de praktijk betekent het voorgaande dat buitengerechtelijk ontbinden en het vorderen van ontruiming van de woonruimte mogelijk is indien de burgemeester is overgegaan tot sluiting van een woonruimte op grond van artikel 13b Opiumwet. Dit is echter niet zonder risico. Indien het besluit tot sluiting van de woonruimte in bezwaar of beroep wordt vernietigd, kan het immers zo zijn dat de rechter van oordeel is dat het de ontbindingsverklaring nietig is en de huurovereenkomst niet is ontbonden. De huurder zal in dat geval na de periode van sluiting van de woonruimte de woning weer in gebruik mogen nemen. Een andere optie is om direct een bodemprocedure te starten en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen. De handel in soft- of harddrugs zal vaak leiden tot wanprestatie van de huurder van dusdanige aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, met als gevolg dat ontbinding van de huurovereenkomst kan worden gevorderd bij de rechter op grond van artikel 7:231 lid 1 BW. Nadeel van deze optie is dat de bodemprocedure langer duurt dan de kort gedingprocedure.
AVC Advocaten, mr. Ilse Roseboom.
Meer weten? Neem gerust contact met ons op.