Wet doorstroming huurmarkt

Begin april dit jaar heeft de Eerste Kamer de Wet doorstroming huurmarkt aangenomen. De wet beoogt de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen, de prijs-/kwaliteitsverhouding te verbeteren, een impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en het bestrijden van scheefwonen. Om dit mogelijk te maken wordt een huursombenadering, een inkomensafhankelijke huurverhoging en een verruiming van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur ingevoerd. Het eerste gedeelte van de nieuwe huurwet zal op 1 juli 2016 in werking treden, de overige regels treden op 1 januari 2017 in werking. In deze bijdrage zal ik de inhoud van de Wet doorstroming huurmarkt bespreken en zal ik stilstaan bij de beoogde gevolgen van de nieuwe huurrecht regels.

Huursombenadering en inkomensafhankelijke huurstijging

De huursombenadering houdt in de kern in dat de totale huurprijsstijging bij de verhuur van woningen door een woningcorporatie aan een maximum wordt gebonden. Bij de invoering van de huursombenadering krijgt niet iedere huurwoning dezelfde huurprijsverhoging. Woningen die de woningcorporatie nu relatief goedkoop vindt kunnen een hogere huurprijsverhoging krijgen dan huurwoningen die nu al een goede prijs hebben. Via de maximale huursomstijging reguleert de overheid de totale stijging van de huren van de corporatie. De gemiddelde huurstijging per coöperatie mag op grond van de Wet doorstroming huurmarkt niet meer zijn dan de inflatie plus 1%.

Het is daarnaast wel mogelijk om op het niveau van individuele woningen een hogere huurprijsstijging door te voeren. Op individueel niveau mag de huurverhoging maximaal de inflatie plus 2,5% per jaar bedragen. Overigens geldt voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen geen maximum voor de gemiddelde huurprijsverhoging. De verwachting van de overheid is dat door de huursombenadering de verschillen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten af zal nemen. Dit zal bijdragen aan een betere doorstroming op de huurmarkt.

De Wet doorstroming huurmarkt beoogt tevens het scheefwonen op de huurmarkt verder aan te pakken. Scheefwonen is volgens minister Blok van Wonen en Rijksdienst al jaren lang een zorg van de overheid. Het zit volgens hem “ingebakken in een systeem waarbij woningcorporaties woningen tegen een redelijke huur aanbieden, maar waarbij het voor de individuele huurder vaak onaantrekkelijk is om de overstap naar de vrije sector te maken omdat de huurder constateert dat hij goed woont voor een goede huurprijs”. Om het scheefwonen tegen te gaan zal een inkomensafhankelijke huurverhoging worden ingevoerd. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor een sociale huurwoning geldt dat de huurprijs verhoogd mag worden met het inflatiepercentage plus 4%. Deze regeling geldt niet voor gepensioneerden huurders en huishoudens van tenminste vier personen. Daarnaast tellen de inkomensafhankelijke huurprijsverhogingen niet mee bij de berekening van de huursomstijging, mits de woningcorporatie de extra opbrengsten gebruikt voor investeringen. De inkomensafhankelijke huurprijsstijging zal vanaf volgend jaar gelden. Dit jaar geldt nog dat op 1 juli 2016 de huurprijzen van de laagste inkomensgroep maximaal mogen worden verhoogd met het 2,1% (0,6% inflatie +1,5%). Voor de hogere inkomens geldt afhankelijk van de inkomenscategorie een maximale verhoging van 2,6% (0,6% inflatie +1,5%) of 4,6% (0,6% inflatie+ 4%).

Tijdelijke huurovereenkomsten

De Wet doorstroming huurmarkt breidt daarnaast, via een wijziging van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten uit. Zo wordt het mogelijk om voor een zelfstandige huurwoning een tijdelijk contract van maximaal twee jaar overeen te komen. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximum van vijf jaar. Deze contracten eindigen na de afgesproken termijn van rechtswege. De verhuurder moet de huurder wel tijdig waarschuwen, minimaal drie maanden en maximaal één maand voor het einde van de huurovereenkomst, anders ontstaat alsnog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Daarnaast worden de opzeggingsgronden wegens ‘dringend eigen gebruik’ verder uitgebreid. Onder de huidige wetgeving kan de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik enkel opzeggen in de volgende gevallen:

  • Wegens renovatie;
  • Wegens de verhuur van een woning die is ingericht voor een gehandicapte aan een gehandicapte;
  • Wegens de verhuur van een woning die is ingericht en bestemd voor een oudere aan een oudere; en
  • Wegens de verhuur van een studentenwoning aan een student.

De Wet doorstroming huurmarkt breidt de opzeggingsgronden uit met, opzegging wegens:

  • De verhuur van een jongerenwoning aan en persoon tussen de 18 en 27 jaar oud. De overeenkomst kan worden opgezegd als de huurder 28 jaar of ouder is en de overeenkomst minimaal vijf jaar en maximaal zeven jaar heeft geduurd;
  • De verhuur van een woning aan een promovendi. In dit geval kan de huurovereenkomst alleen opgezegd worden indien de huurder geen bewijs kan tonen dat hij werkt aan een promotieonderzoek aan een universiteit; en
  • De verhuur van een woning voor grote gezinnen aan een groot gezin, bestaande uit minimaal acht personen. De huurovereenkomst kan opgezegd worden indien minder dan vijf personen op het adres van het gehuurde staan ingeschreven.

Afronding

De Wet doorstroming huurmarkt brengt grote wijzigingen voor het huurrecht met zich mee. Enerzijds zal dit tot gevolg hebben dat de positie van de huurder wordt verbeterd doordat de huurder meer beschermd zal worden tegen fikse huurprijsstijgingen. Anderzijds wordt de positie van verhuurders verbeterd door de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten en de opzeggingsgronden wegens ‘dringend eigen gebruik’ uit te breiden.

AVC Advocaten, mr. Ilse Roseboom.
Heeft u nog vragen over wat de Wet doorstroming huurmarkt voor u gaat betekenen? Wij staan u graag te woord.