Dagelijks worden er vele overeenkomsten gesloten. Aan partijen komt een grote vrijheid toe met wie zij een overeenkomst sluiten en wat zij wensen af te spreken. Dit wordt ook wel het beginsel van contractsvrijheid genoemd. Desondanks komt het voor dat tussen partijen op een later moment een geschil ontstaat over de uitleg van de inhoud van de gesloten overeenkomst.
Haviltex-criterium
De Hoge Raad heeft in het welbekende Haviltex-arrest (ECLI:NL:HR:1981:AG4158) overwogen dat het bij de uitleg van een overeenkomst aan komt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij uit dat oogpunt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het enkel kijken naar een zuivere taalkundige uitleg, is dan ook niet voldoende. Daarbij kan voorts onder meer van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van partijen kan worden verwacht.
Hypothetische partijbedoelingen
Maar hoe moet de rechter een overeenkomst uitleggen indien partijen bij de onderhandelingen geen rekening hebben gehouden met een mogelijke doorverkoop? Onlangs heeft de Hoge Raad op 9 december 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2821) overwogen dat bij de uitleg van een overeenkomst geen plaats is voor zogeheten hypothetische partijbedoelingen.
In onderhavige zaak speelde het volgende. Onroerend Goed Ontwikkeling- en Exploitatie Iprem B.V. (hierna: Iprem) heeft in maart 2007 een bedrijfsverzamelgebouw verkocht aan Flexabram B.V. (hierna: Flexabram). Partijen zijn in de koopovereenkomst een huurgarantiebeding overeengekomen voor een leegstaand gedeelte van het gebouw. Kortgezegd hield dit beding in dat de oude eigenaar aan de nieuwe eigenaar een vergoeding zou betalen vanaf de datum van levering tot aan het moment waarop het leegstaande gedeelte zou zijn verhuurd. Flexabram heeft het gebouw kort na aankoop doorverkocht. Flexabram heeft haar koper een vergelijkbare huurgarantie gegeven, maar wel voor een lager bedrag. Het leegstaande gedeelte van het gebouw is per 1 november 2010 verhuurd.
In verband met de door Iprem afgegeven huurgarantie heeft zij vanaf april 2007 tot juli 2010 de huurgarantie aan Flexabram voldaan. In een gerechtelijke procedure bij de rechtbank Amsterdam heeft Flexabram betaling van Iprem gevorderd van de bedragen die Iprem onbetaald heeft gelaten ter nakoming van de huurgarantie. Deze vordering is door de rechtbank toegewezen. Iprem is veroordeeld tot betaling van de onbetaald gebleven bedragen.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 5 augustus 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:3174) de vorderingen van Flexabram echter alsnog afgewezen. Aan dit oordeel heeft het Gerechtshof ten grondslag gelegd dat de koopovereenkomst tussen partijen moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Over de uitleg van het huurgarantiebeding overweegt het Hof dat partijen geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid dat Flexabram het gebouw kort na de levering zou doorverkopen. Flexabram zou het gebouw immers als belegging gebruiken en daar hoort een snelle doorverkoop niet bij. Dit heeft Flexabram ook erkend, het ligt dan ook naar het oordeel van het Hof voor de hand dat partijen geen rekening hebben gehouden met een eventuele doorverkoop voordat de huurgarantie was uitgewerkt. Indien zij dat wel hadden gedaan, zou de gegeven garantie eindigen op het moment van de doorverkoop. Deze uitleg van het Hof leidt ertoe dat de door Iprem gegeven huurgarantie is geëindigd op de datum van overdracht van Flexabram aan haar koper. Iprem was dan ook niet gehouden was tot betaling van de bedragen met betrekking tot de huurgarantie.
Tegen het arrest van het Gerechtshof hebben beide partijen cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Ten aanzien van het cassatieberoep van Flexabram overweegt de Hoge Raad dat het Gerechtshof Amsterdam met zijn oordeel de bij de uitleg van een overeenkomst als de onderhavige toe te passen Haviltex-maatstaf heeft miskend. Het Hof heeft in het bijzonder eraan voorbijgezien dat het bij de uitleg van de overeenkomst niet gaat om de vraag wat partijen zouden zijn overeengekomen indien zij wel rekening hadden gehouden met doorverkoop van het gebouw, maar om de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de uit te leggen bepaling mochten toekennen in het geval dat het gebouw werd doorverkocht, en wat zij in dit verband van elkaar redelijkerwijs mochten verwachten. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het Gerechtshof Amsterdam en verwijst de zaak naar het Gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing.
Gevolgen van het arrest
Het hierboven weergegeven arrest verduidelijkt dat bij de uitleg van een overeenkomst geen rol is weggelegd voor de zogeheten hypothetische partijbedoelingen. Het draait volgens de Hoge Raad niet om de vraag wat partijen zouden zijn overeengekomen indien zij toekomstige of bepaalde situaties voor ogen zouden hebben gehad, maar om de vraag wat partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen.
AVC Advocaten, mw. mr. Ilse Roseboom.
Heeft u een geschil met uw wederpartij over de uitleg van de door u gesloten overeenkomst? Of heeft u een andere contractrechtelijke vraag? Onze advocaten en juristen staan u graag te woord.