Onlangs heeft het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2018:1710) overwogen dat de aanwezigheid van een inpandige trap van de tweede verdieping naar de vierde verdieping van een appartementencomplex onvoldoende is om aan te nemen dat de huurders van de derde verdieping slechts een gedeelte huren van de vierde verdieping. Wat speelde er in deze zaak waarbij ons kantoor de huurders bijstond?
De verhuurder in voornoemde zaak is sinds eind 2008/begin 2009 eigenaar van een appartementencomplex in Amsterdam. Het appartementencomplex bestaat uit een begane grond met eigen ingang en vier daarboven gelegen etages. De eerste drie etages hebben een eigen ingang naar boven. Daarnaast heeft de tweede verdieping via een inpandige trap toegang tot de vierde verdieping. De derde verdieping heeft via een interne trap toegang tot de vierde verdieping. De ouders van één van de huurders huurden de woning op de tweede verdieping vanaf juni 1966. De huurders huren daarnaast sinds 15 februari 1982 de woongedeelten III en IV van de vorige eigenaar.
De verhuurder heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurders slechts een gedeelte van de vierde verdieping huren en het andere gedeelte van de vierde verdieping zonder recht of titel in gebruik hebben. Het andere gedeelte zou bij de tweede verdieping horen blijkens de aanwezigheid van de trap vanaf de tweede verdieping. De vierde verdieping zou ook geen woonbestemming hebben en niet goedgekeurd zijn voor woonruimte. Het zou slechts een zolder betreffen. Dit zou bovendien blijken uit een door het Huurteam De Pijp in 2001 ingevuld woningwaarderingsformulier van de woning van de huurders.
Oordeel van de Rechtbank
De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam (uitspraak is niet gepubliceerd) heeft in eerste aanleg geoordeeld dat dat uit de geldende huurovereenkomst kan worden afgeleid dat de huurders zowel de derde als de gehele vierde verdieping huren en dat in de oude huurovereenkomst met de ouders van één van de huurders uitsluitend de tweede verdieping is verhuurd. In deze huurovereenkomst staat ook niets vermeld over de verhuur van een gedeelte van de vierde verdieping. Bovendien is het ingevulde woningwaarderingsformulier geen aanwijzing dat de huurders slechts een gedeelte van de vierde etage zouden huren.
De verhuurder kon zich niet met deze uitspraak verenigen en is in hoger beroep gegaan. Ook in hoger beroep stelde de verhuurder zich op het standpunt dat de huurders slechts een deel van de vierde verdieping huren. Daarnaast heeft de verhuurder gevorderd dat wanneer het gerechtshof tot het oordeel zou komen dat de huurders de gehele vierde verdieping huren, zij een hogere huurprijs verschuldigd zijn sinds 1 juni 2001. Het gerechtshof gaat echter niet mee in het standpunt van de verhuurder en heeft daartoe het volgende overwogen.
Oordeel van het Gerechtshof
Uit de inhoud van zowel de huurovereenkomst van de huurders als uit de huurovereenkomst van de ouders van één van de huurders is niet af te leiden dat de huurders slechts een gedeelte van de vierde verdieping zouden huren. Bovendien stemt dit overeen met het gebruik van het gehuurde door de huurders. Bij aanvang van de huurovereenkomst van de ouders van één van de huurders was de toegangsdeur naar de trap van de tweede naar de vierde verdieping afgesloten. Ten tijde dat één van de huurders nog bij haar ouders woonde, was het dan ook niet mogelijk de vierde verdieping via de inpandige trap te bereiken. Pas nadat één van de huurders zelf de derde en vierde verdieping is gaan huren, hebben de huurders het slot van de toegangsdeur open gemaakt, zodat zij van de trap gebruik konden maken. Nadat de moeder van één van de huurders is overleden is de toegangsdeur naar de inpandige trap afgetimmerd. Naar het oordeel van het gerechtshof heeft de verhuurder onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat de rechtsvoorganger van de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst met huurders niet de gehele vierde verdieping aan hen zou hebben willen verhuren. Bovendien maakt het ingevulde woningwaarderingsformulier door het Huurteam de uitleg van de huurovereenkomsten niet anders. Ook de aanwezigheid van de aparte inpandige trap van de tweede naar de vierde verdieping maakt dit niet anders. De trap vanuit de tweede en derde verdieping maakt het mogelijk dat de vierde verdieping zowel door de bewoners van de tweede als de derde verdieping gebruikt, kan worden, maar niet is vast komen te staan dat dit sinds 1966 ooit het geval is geweest voor de tweede verdieping.
De verhuurder heeft in hoger beroep nog aangevoerd dat wanneer de gehele vierde verdieping aan de huurders verhuurd zou blijven worden, zij een twee keer zo hoge huurprijs zou moeten betalen. Deze stelling van de verhuurder snijdt echter geen hout en wordt door het gerechtshof gepasseerd. Met de huurders is het gerechtshof van oordeel dat de huurprijs van een woning immers niet uitsluitend is gebaseerd op het aantal vierkante meters woonoppervlak, maar ook een kwestie is van onderhandelingen bij aanvang van de huurovereenkomst en ander omstandigheden van het geval.
Gelet op het voorgaande komt het gerechtshof tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat de huurders slechts een deel van de vierde verdieping huren. Het vonnis van de kantonrechter is dan ook bekrachtigd. Tot slot wijst het gerechtshof de voorwaardelijke vermeerdering van eis van de verhuurder (huurverhoging) nog af. Ondanks dat de voorwaarden waaronder de verhuurder haar vermeerdering van eis had gedaan in vervulling is gegaan, kan deze vordering niet worden toegewezen. Het instellen van een dergelijke eis in hoger beroep is niet de weg die de verhuurder had moeten volgen, aldus het gerechtshof.
Uit de voornoemde uitspraak blijkt maar weer dat de feitelijke situatie, het gebruik van een woning en omstandigheden van het geval bepalend kunnen zijn voor de uitleg van een huurovereenkomst. Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem dan gerust contact met ons op!