Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst alleen na feitelijke woningsluiting mogelijk

Artikel 13b Opiumwet biedt burgemeesters de mogelijkheid een woning tijdelijk te sluiten indien in de woning soft- of harddrugs worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn. Het gevolg van een dergelijke sluiting is dat niemand de woning mag betreden. Indien de woning van een verhuurder wordt gesloten door de burgemeester na een overtreding van de Opiumwet door de huurder, kan de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder buitengerechtelijk ontbinden. De kortgedingrechter van de Rechtbank Noord-Holland oordeelde onlangs dat uitsluitend wanneer de woning daadwerkelijk is gesloten, de verhuurder gebruik kan maken van deze ontbindingsbevoegdheid.

Besluit woningsluiting

In voornoemd kort geding (ECLI:NL:RBNHO:2020:5365) heeft de politie op 15 maart 2020 diverse wapens en drugs aangetroffen in een huurwoning. De huurder van de woning stond bij de politie en de verhuurder al bekend wegens de overlast die hij en zijn bezoek regelmatig veroorzaakten. Naar aanleiding van de bevindingen van de politie heeft de burgermeester op 2 april 2020 kenbaar gemaakt aan de huurder dat de burgemeester voornemens was de woning voor twee maanden te sluiten vanaf het moment dat de coronamaatregelen van de overheid opgeheven zouden worden. Op 18 mei 2020 heeft de burgemeester het definitieve besluit genomen om de woning per 1 juni 2020 tijdelijk te sluiten. De daadwerkelijke sluiting is in verband met de coronamaatregelen nog eens uitgesteld. De verhuurder heeft de huurder in de tussentijd de mogelijkheid gegeven de huurovereenkomst vrijwillig zelf op te zeggen. De huurder heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt, zodat de verhuurder per brief van 25 mei 2020 de huurovereenkomst per 1 juni 2020 buitengerechtelijke ontbindt.

Ontruiming woning gevorderd

De huurder heeft de woning niet per 1 juni 2020 verlaten, zodat de verhuurder een kort geding tot ontruiming is gestart. In het kort geding voerde de verhuurder primair als grondslag voor ontruiming de buitengerechtelijke ontbinding aan. Ten aanzien van deze grondslag oordeelt de kortgedingrechter dat uit artikel 7:231 lid 2 jo. lid 1 BW volgt dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbindingen wanneer door gedragingen in strijd met de Opiumwet de woning is gesloten. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat met de term ‘is gesloten’ wordt gedoeld op een feitelijke sluiting van de verhuurde woning. De aankondiging dat een woning zal worden gesloten, is onvoldoende om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Nu de woning in onderhavig kort geding nog niet feitelijk was gesloten, kon de verhuurder de huurovereenkomst ook niet buitengerechtelijk ontbinden, aldus de kortgedingrechter. Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot ontruiming op deze grondslag ook niet kan slagen.

Ook de subsidiaire grondslag tot ontruiming wordt wegens het ontbreken van een spoedeisend belang door de kortgedingrechter afgewezen. De verhuurder had nog aangevoerd dat de huurder al langere tijd overlast en problemen veroorzaakte en dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Ondanks dat aannemelijk is dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, zijn deze omstandigheden voor nu onvoldoende om de gevorderde ontruiming toe te wijzen, aldus de kortgedingrechter. De laatste klachten over overlast dateerden namelijk van eind 2019. Bovendien is de voorlopige hechtenis van de huurder naar aanleiding van de bevindingen van de politie van 15 maart 2020 onder strikte voorwaarden geschorst. De kortgedingrechter verwacht dan ook van de huurder dat hij zich de komende tijd behoorlijk zal gedragen en oordeelt dat de verhuurder geen spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming heeft. Het is bovendien onvoldoende duidelijk welke bestuurs- en strafrechtelijke gevolgen de bevindingen van de politie voor de huurder zullen hebben. Hiervoor is nader onderzoek nodig, hetgeen in kort geding niet mogelijk is.

Tot slot

Kortom, mocht sprake zijn van een overtreding van de Opiumwet door een huurder, dan kan een verhuurder uitsluitend de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden indien de burgemeester daadwerkelijk van zijn bevoegdheid van artikel 13b Opiumwet gebruikt heeft gemaakt. De woning dient feitelijk gesloten te zijn. Blijft het bij een waarschuwing of voornemen van de burgemeester, dan zal een verhuurder aldus de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden op grond van artikel 7:231 BW. Een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst wegens het niet gedragen zoals een goed huurder betaamt ligt wel voor de hand indien een huurder de Opiumwet overtreedt.

 

Neem bij vragen contact met ons op.