Sinds de uitbraak van het coronavirus is er een lijn van rechtspraak ontstaan waarin rechters oordelen dat de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen als onvoorziene omstandigheden moeten worden beschouwd. Dit leidt ertoe dat overeenkomsten niet altijd ongewijzigd in stand kunnen blijven. Bij onvoorziene omstandigheden rust in beginsel op bijvoorbeeld huurders en verhuurders de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Regelmatig bereiken de huurder en verhuurder geen consensus en leggen partijen hun geschil voor aan de rechter. Dit was ook het geval in de zaak van 9 maart 2020 bij de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2021:937). In deze zaak ging het om een huurder van een bedrijfsruimte waarin zij een hotel exploiteert. Als gevolg van de coronacrisis, daarbij komende overheidsmaatregelen en de sterke afname van het toerisme is de omzet van de huurder sterk gedaald.
Onvoorziene omstandigheden
De rechter overweegt in de uitsprak eerst of de coronacrisis en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen als onvoorziene omstandigheden kunnen worden aangemerkt. Op verzoek van één van de partijen kan de rechter de inhoud van een overeenkomst wijzigen bij onvoorziene omstandigheden van dien aard dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in de overeenkomst. Daarvan kan sprake zijn wanneer de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Hierdoor is de balans tussen de prestaties van de verhuurder (huurgenot verschaffen om het gehuurde te exploiteren) en de huurder (de huurprijs betalen) niet in evenwicht.
In het onderhavige uitspraak is vast komen te staan dat de toeristenstroom vanaf de coronacrisis vrijwel tot stilstand is gekomen. Uit een verklaring van een accountant, dat de huurder heeft laten opstellen, blijkt dat de omzet van de huurder in 2020 met 75% is gedaald ten opzichte van de omzet in 2019. Dit is een direct gevolg van de coronacrisis en het feit dat de huurder sterk afhankelijk is van toerisme. Verder kan naar het oordeel van de rechter uit de algemene afspraak tussen partijen dat er een vast maandelijks bedrag wordt betaald niet worden opgemaakt dat zij bij het sluiten van de overeenkomst rekening hebben gehouden met een wereldwijde pandemie met reisbeperkende maatregelen, hetgeen de verhuurder als verweer aanvoerde. Derhalve stelt de rechter vast dat de coronacrisis en de in dat verband genomen reisbeperkende maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden krachtens artikel 6:258 BW.
Aanpassing huurovereenkomst
Bij het aanpassen van de huurovereenkomst neemt de rechter als uitgangspunt dat beide partijen niet hebben bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis. Dit maakt dat het niet redelijk is om de tegenslag volledig bij de huurder neer te leggen. De tegenslag dient in beginsel dan ook gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld.
Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd, is het aan de huurder om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat zij als gevolg van de getroffen maatregelen is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De huurder dient daarvoor inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020, waardoor het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk wordt. In casu heeft de huurder dit verschil in omzet inzichtelijk gemaakt door het overleggen van de verklaring van een accountant.
Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormen de gedaalde omzetcijfers het uitgangspunt. Bij de bepaling van deze omzet dient de verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing te worden gelaten, omdat dit een tegemoetkoming voor de loonkosten betreft. Het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huurlasten dient wel bij de omzet te worden betrokken. Nu de huurder in deze zaak echter de gehele TVL bij de omzet van 2020 heeft opgeteld en niet kan worden vastgesteld welk deel van de TVL gerelateerd is aan de huur, wordt inzake de wijziging van de huurprijs voor het jaar 2020 uitgegaan van het omzetcijfer zoals door de huurder is gesteld.
Een aanpassing van een overeenkomst ten gevolge van onvoorziene omstandigheden kan met terugwerkende kracht worden verleend en de rechter ziet daar gelet op de aard en duur van de gewijzigde omstandigheden in onderhavige zaak ook aanleiding toe. Daarom oordeelt de rechter dat de huurovereenkomst met ingang van 16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan, wordt gewijzigd. Deze tijdelijke wijziging duurt voort zolang er nog steeds overheidsmaatregelen gelden. Wanneer er echter langer corona-gerelateerde omzetvermindering bestaat na het opheffen van de maatregelen, dienen partijen hierover zelf nadere afspraken te maken.
Berekening gewijzigde huurprijs
In de uitspraak geeft de rechter vervolgens een formule om de gewijzigde huurprijs te berekenen. Zoals reeds hierboven genoemd, neemt de rechter de omzetdaling als gevolg van de coronacrisis als uitgangspunt om de gewijzigde huurprijs vast te stellen. Daarnaast neemt de rechter als uitgangspunt dat de tegenslag gelijkelijk over de partijen moet worden verdeeld. Dit betekent dat indien er sprake is van een omzetdaling van 100%, de oorspronkelijke huurprijs in beginsel met 50% wordt verminderd. De gewijzigde huurprijs kan dus worden berekend volgens de volgende formule: oorspronkelijke huurprijs – (percentage omzetdaling als gevolg van de coronacrisis ÷ 2) = gewijzigde huurprijs.
In casu dient de omzet van 2020 afgezet te worden tegen de omzet die is gemaakt in 2019, hieruit vloeit een omzetdaling van 75% voort. Dit betekent voor de huurovereenkomst in casu dat de rechter de huurprijs vanaf 16 maart 2020 met terugwerkende kracht met 37,5% vermindert. Voor de periode vanaf januari 2021 verleent de rechter een huurprijskorting overeenkomstig de hiervoor geformuleerde formule.
De berekening in andere uitspraken
Een ander voorbeeld van de berekening van de huurprijsvermindering vinden we in de zaak van 10 december 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:7108). In deze zaak ging het wederom om een huurder die door de coronacrisis aan sterke inkomstenvermindering leed. De huurder beriep zich ook in deze zaak op onvoorziene omstandigheden, waardoor de huurprijs verminderd zou moeten worden. De rechter oordeelde in deze zaak dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is. De berekening voor de verlaging van de huurprijs komt op hetzelfde neer als in voornoemde uitspraak van 9 maart 2021, maar is als volgt geformuleerd: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50% = de gewijzigde huurprijs.
Lees hier nog meer over andere uitspraken van voorzieningenrechters rondom het vraagstuk van huurprijsvermindering als gevolg van de coronacrisis.
Heeft u naar aanleiding van het voorgaande vragen? Neem dan gerust contact met ons op.