Ondersplitsing van appartementsrecht niet zonder meer toegestaan
De eigenaar van een gebouw kan zijn eigendom splitsen in appartementsrechten. Een appartementsrecht kan voorts op grond van artikel 5:106 lid 3 BW door de eigenaar van dit appartementsrecht worden ondergesplitst in twee of meer afzonderlijke onderappartementsrechten. In beginsel heeft de eigenaar geen toestemming van andere appartementseigenaren nodig voor de gewenste ondersplitsing, tenzij in de splitsingsakte anders is bepaald (artikel 5:106 lid 3 BW). Toch is het recht op ondersplitsing niet onbeperkt. Onlangs heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam een eigenaar van een appartementsrecht verboden zijn appartementsrecht onder te splitsen totdat in een bodemprocedure een andere rechter anders beslist ondanks dat er geen verbod op ondersplitsing is opgenomen in de splitsingsakte (ECLI:NL:RBAMS:2022:3233). Waar ging het in deze procedure om?
Feiten in het kort geding
Het appartementsgebouw bestaat sinds oktober 1973 uit vier appartementsrechten. De drie appartementsrechten op de eerste, tweede en derde verdieping geven elk afzonderlijk het recht op het uitsluitend gebruik van de ruimte op de betreffende verdieping bestemd voor bewoning met bijbehorende berging op de zolderverdieping. De eigenaar van het appartementsrecht op de eerste verdieping (hierna: “de eigenaar”) heeft zijn appartementsrecht verbouwd in twee afzonderlijke studio’s van 19 m2 en 25 m2 en deze studio’s verhuurd. De bouwkundige splitsing heeft tot weerstand geleid bij de overige leden van de VvE. In januari 2021 hebben de overige VvE-leden tijdens een VvE-vergadering dan ook tegen de realisatie van de twee studio’s gestemd. Bij vonnis van 12 januari 2022 heeft de rechtbank Amsterdam voor recht verklaard dat dit besluit nietig is (ECLI:NL:RBAMS:2022:326). De VvE is in hoger beroep gegaan tegen dit vonnis. Naar aanleiding van het vonnis heeft de eigenaar besloten om zijn appartementsrecht goederenrechtelijk onder te splitsen in drie onderappartementsrechten, twee studio’s en één afzonderlijke berging. Ook dit voornemen van de eigenaar heeft tot weerstand bij de overige leden van de VvE geleid. Om te voorkomen dat ondersplitsing en de verkoop van de afzonderlijke studio’s en separate berging niet meer ongedaan kan worden gemaakt als in hoger beroep het gerechtshof over de bouwkundige splitsing anders beslist, heeft de VvE in de kortgedingprocedure een verbod op de voorgenomen goederenrechtelijke ondersplitsing gevorderd.
Oordeel voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter heeft het gevorderde verbod toegewezen en legt het volgende samengevat aan het oordeel ten grondslag. De eigenaar stelde zich op het standpunt dat uit het vonnis van 12 januari 2022 met betrekking tot de bouwkundige splitsing voortvloeit dat hij zijn appartementsrecht ook goederenrechtelijk mag ondersplitsen. De voorzieningenrechter volgt dit standpunt niet, omdat in het vonnis van 12 januari 2022 niet is geoordeeld over de goederenrechtelijke ondersplitsing maar alleen over de bouwkundige ondersplitsing. Bovendien beroept de VvE zich op een beschikking van het gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3629) waarin het gerechtshof eerder heeft geoordeeld dat het bouwkundig ondersplitsen van appartementsrechten in strijd is met de splitsingsakte. De voorzieningenrechter kan dan ook niet uitsluiten dat het gerechtshof in het hoger beroep van de VvE tegen het vonnis van 12 januari 2022 anders zal oordelen over de bouwkundige ondersplitsing. De inhoud van de splitsingsakte is immers bepalend, aldus de voorzieningenrechter.
Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven en in het licht van de gehele inhoud van de akte worden afgeleid uit de bewoordingen van de splitsingsakte. In de splitsingsakte in onderhavige kortgedingprocedure is bepaald dat het appartementsrecht van de eigenaar op het uitsluitend gebruik van de ruimte op de betreffende verdieping bestemd is voor bewoning met bijbehorende berging op de zolderverdieping. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het te kort door de bocht om uit de splitsingsakte af te mogen leiden dat goederenrechtelijke ondersplitsing is toegestaan, omdat er geen expliciet verbod op ondersplitsing in de akte is opgenomen. Het betreft namelijk een splitsingsakte uit 1973 waarin dergelijke verbodsbepalingen niet nodig en niet gangbaar waren. Ondersplitsing in kleine wooneenheden is juist in de huidige en verhitte woningmarkt lucratief geworden, aldus de voorzieningenrechter. In het licht van de tijd in 1973 kan de bestemming “bewoning” naar het oordeel van de voorzieningenrechter dan ook uitgelegd worden als “bewoning van de gehele woonlaag door de eigenaar/gebruiker”. Het is naar oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet uitgesloten dat het gerechtshof in hoger beroep of een andere bodemrechter zal oordelen dat de goederenrechtelijke ondersplitsing niet is toegestaan.
Daarnaast heeft de voorzieningenrechter voorshands geoordeeld dat het de eigenaar niet is toegestaan de bergruimte op de zolder door ondersplitsing feitelijk los te koppelen van het appartementsrecht. Uit de splitsingsakte moet namelijk worden afgeleid dat de berging onderdeel uitmaakt van de woonverdiepingen.
Gelet op het voorgaande is het de eigenaar dan ook niet toegestaan zijn appartementsrecht onder te splitsen totdat in hoger beroep of door een andere bodemrechter anders is beslist. De uitspraak van de voorzieningenrechter laat zien dat ondanks het ontbreken van een expliciet verbod op goederenrechtelijke ondersplitsing, eigenaren van een appartementsrecht er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat zij tot ondersplitsing kunnen overgaan. De ondersplitsing kan immers alsnog in strijd zijn met de geobjectiveerde bedoeling van de splitsingsakte om het woon- en leefklimaat binnen het appartementsgebouw te beschermen.
Mocht u naar aanleiding van het voorgaande nog vragen hebben? Neem dan contact met ons op.